12-10-07

Foruminvest heeft 2 miljoen euro voor sjiekere omgeving winkelcentrum

FI11

Foruminvest, de promotor van het nieuwe grootschalige winkelcentrum in de Kortrijkse binnenstad, neemt een kapitaalsparticipatie van 2 miljoen euro in een NV Pandenfonds. Dat Pandenfonds wordt opgericht samen met het autonome gemeentebedrijf SOK (Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk), dat er 1 miljoen euro in stopt. De bedoeling is de omgeving van het winkelcentrum op te waarderen. Dat is een voor de hand liggende optie voor Foruminvest en het hoeft dan ook niet voorgesteld worden als een cadeau aan de stad. Erger is dat de stedelijke overheid op die manier een flink stuk van haar woonbeleid laat bepalen door Foruminvest. Daarbij zijn de belangen van de stad en Foruminvest niet gelijklopend. Een onvermijdelijke consequentie van dat Pandenfonds is sociale verdringing: de huidige bewoners zullen moeten plaats maken voor gezinnen met meer koopkracht. De enige remedie om dat te voorkomen heet: sociale huisvesting, maar die komt daar niet.

Het gebeurt niet elke dag dat een private investeerder, in dit geval de dochterfirma Sint-Janspoort van Foruminvest - met geld van Nederlandse pensioenfondsen! - twee miljoen euro veil heeft voor stadsvernieuwing. Dat is nochtans waartoe Foruminvest zich in Kortrijk verbonden heeft. De promotor stort dat bedrag als kapitaalsparticipatie in een op te richten NV Pandenfonds. De andere vennoot in de NV is het SOK, dat speciaal daartoe een miljoen euro heeft gekregen uit de stadskas. Ondanks die ongelijke verdeling van de aandelen, hebben beide vennoten evenveel stemrecht in de vennootschap.

Het doel van de NV is de opwaardering van de omgeving van het toekomstige mega-winkelcentrum dat Foruminvest thans aan het realiseren is tussen de Wijngaardstraat en de Sint-Jansstraat in hartje Kortrijk. In een straal van 300 meter rond de winkelhal moet het Pandenfonds vernieuwingsprojecten op gang brengen, 'stadskankers' wegwerken, en initiatieven nemen om wonen, winkelen, recreatie en andere functies (kantoren?) te stimuleren. Het zou een 'rollend fonds' moeten worden, waarbij de opbrengsten zoveel mogelijk opnieuw gebruikt worden om weer andere projecten te financieren.

Cadeau?

Op het eerste gezicht ziet dat er een merkwaardig cadeau uit van Nederlandse geldschieters aan Kortrijk. Zo wordt het ook voorgesteld door bijvoorbeeld burgemeester Stefaan De Clerck, CD&V. Bij nader toezien getuigt de geste van Foruminvest van een vooruitziend zakeninstinct. En de stad heeft zich misschien wat al te snel laten verblijden.

Foruminvest investeert 160 miljoen euro in zijn winkelcentrum met inbegrip van een woontoren op de Veemarkt. Het is heel verstandig gezien van de promotor om daarnaast ook nog eens twee miljoen euro te reserveren voor de opwaardering van de onmiddellijke buurt van zijn shopping mall. Stel je voor dat de bezoekers zich eerst een weg zouden moeten banen door verloederde, achtergestelde buurten om het koopparadijs te bereiken. Dat zou erg slechte reclame zijn. En binnen een straal van 300 meter rond de site van Foruminvest liggen wel meer buurten die allesbehalve riant zijn.

Uiteraard heeft Foruminvest er bovendien alle belang bij dat er in de buurt van zijn winkelcentrum een koopkrachtige en kooplustige bevolking komt wonen. Welstellende jonge gezinnen met kinderen bijvoorbeeld, die wel elke week iets nodig hebben voor hun opgroeiende kinderen met trendy eisen. Ook dat vergt een grondige vernieuwing van de bestaande buurten, waarin mensen zijn neergestreken met veeleer bescheiden inkomens.

Woonbeleid onder private controle

Hoewel Foruminvest twee derden van het kapitaal inbrengt, krijgt de private vennoot toch maar evenveel stemrecht als het SOK, de andere vennoot, die slechts een derde inbrengt. Dat wordt door sommigen voorgesteld als een grote verworvenheid. Ik vind die verworvenheid niet zo indrukwekkend. Foruminvest krijgt als het ware een vetorecht over een belangrijk deel van het woonbeleid in de binnenstad. Ik weet wel dat er afgesproken is om zoveel mogelijk in consensus te beslissen en dat men naar een arbiter zal stappen als de meningen uiteenlopen. Maar met een beroep op die arbitrage-procedure kan men lang en heel lang een project vertragen. Met vertragingsmaneuvers kan men een project onmogelijk maken in een sector waarin soms vlugge beslissingen genomen moeten worden.

Heel speciaal is wel dat de private inbreng in dit geval beperkt is tot één enkele partner. Zo krijgt Foruminvest niet alleen macht over het stedelijke woonbeleid maar ook over de realisatiekansen van projecten van mogelijke concurrenten.

Ben ik dan tegen privaat-publieke samenwerking (PPS)? Helemaal niet, integendeel, de overheid zou de private sector moeten stimuleren om deel te nemen aan nuttige projecten, bijvoorbeeld van stadsvernieuwing. Maar ik vind wel dat PPS-constructies beperkt moeten blijven tot welomschreven en tot in de details onderhandelde projecten. Een goed voorbeeld is het appartementsgebouw dat het SOK en aannemer/promotor Van Roey, verenigd in NV Tsyon, hebben gerealiseerd op de hoek van de Wijngaardstraat en de Vlamingenstraat. In concrete projecten kunnen de belangen van de stad en private investeerders gelijklopen.

De belangen van Foruminvest zijn noodzakelijk niet die van de stad

Commercieel heeft de stad er alle belang bij dat er een gezonde concurrentie bestaat tussen de handelaars in het winkelcentrum van Foruminvest en de traditionele winkelstraten. Voor Foruminvest kan de concurrentie van buiten soms hinderlijk zijn. Wie durft te garanderen dat Foruminvest niet zal proberen in het Pandenfonds de winkels onder zijn dak te bevoordeligen?

Wat de woonfunctie betreft, heeft Foruminvest alle belang bij een herwaardering die gericht is op het 'opleuken' van de omliggende buurten. Vooral de buitenkant van de woningen moet er verzorgd uitzien, om de bezoekers niet af te schrikken. Voor de stad zou de kwaliteit en het comfort van de woningen moeten primeren op de 'looks' van de straat. Voorts zal Foruminvest graag koopkrachtige en kooplustige bewoners in zijn omgeving aantrekken. De stad daarentegen schiet te kort in zijn sociale verantwoordelijkheid als de bestaande, veeleer kansarme bevolking in die omgeving, wordt verdrongen.

Sociale verdringing is onvermijdelijk

In de overeenkomst met Foruminvest staan dure eden over het vermijden van sociale verdringing. Men bedoelt dat door de stadsvernieuwing de bestaande armere bevolking zich daar niet meer zal kunnen handhaven. Dat, omdat de huurgelden te hoog zullen zijn of simpelweg omdat er geen huurwoningen meer en alleen nog koopwoningen zullen zijn. Foruminvest heeft er alle belang bij dat de buurbevolking van haar winkelcentrum wel degelijk verandert. En dat is ook niet te vermijden. Als je het woningenbestand in een bepaald stadsdeel drastisch gaat opwaarderen, krijg je hoe dan ook een andere bevolking. De huidige bewoners zijn daar niet toevallig beland in die verouderde en deels verwaarloosde panden. Alleen in dergelijke huizen beantwoorden de huurprijzen aan wat zij kunnen betalen.

Ben ik er dan tegen dat er aan stadsvernieuwing wordt gedaan? Zeer zeker niet! Maar die inspanningen moeten gecombineerd worden met sociale huisvesting, met het uitbreiden van het aantal sociale huurwoningen. In dit geval zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen nergens en op geen enkel moment betrokken bij het Pandenfonds. Ook het sociaal verhuurkantoor De Poort niet. En ook het OCMW niet, behalve dan voor een enkel project in de Slachthuisstraat. Aan het OCMW is zelfs al gevraagd zich afzijdig te houden van wooninititatieven in die buurten, bijvoorbeeld in de Pluimstraat, om het Pandenfonds niet voor de voeten te lopen.

Het is opmerkelijk dat de stad hier plotseling een miljoen euro te voorschijn kan toveren voor per definitie niet-sociale stadsvernieuwing. Stel je voor dat een zelfde bedrag was gestoken in de bouw van extra sociale huurwoningen? Of in de modernisering van de bestaande sociale woningen? Of in ombouw van bestaande woningen tot sociale woningen? Hoe ingrijpend had men daarmee niet de jarenlange wachtlijsten kunnen verminderen?

12-08-07

Adieu Koeiekop

Koeiekop1

Het steegje was al een tijd afgesloten. Maar nu staan de kranen paraat om het nu helemaal te laten verdwijnen uit het stadsweefsel. Nog vlug enkele foto's.

Ik heb het over de Koeiekop, het doorgangetje in de Sint-Jansstraat tussen geschenkenwinkel Mac'Li en platenboer Musikladen, intussen allebei opgekocht door Foruminvest voor de sloop. Beide panden zijn al vakkundig 'gestript'. Boven het poortje in de Sint-Jansstraat hing ooit een kop van een koe; het beeld bestaat nog maar is in privé-bezit. Bij het archeologisch onderzoek dat de slopingswerken voorafging (bravo!), werden in het steegje resten gevonden van leerlooiersbedrijvigheid in vroegere tijden. Leerlooierij was een veeleer vuil en stinkend beroep, en het is logisch dat het werd uitgeoefend aan de rand van het stadje, vlakbij de Sint-Janspoort waarachter Kortrijk-Buiten begon.

Koeiekop2

De Koeiekop liep door tot in de Wijngaardstraat, naast Petit Paris, dat al voor de bijl is gegaan. Het gezellige café met zijn beroemde spaghetti is herrezen in de Stadswaag in de Rijselsestraat. Hierna beelden van voor, tijdens en na de afbraak.

Petit Paris

Petit Paris

 

Koeiekop3

En nog wat kiekjes van de sloop van de gebouwen van de middelbare school van Bijstand.

Bijstand1

Bijstand2

Bijstand3

fi2

09-08-07

Is de 'K' in de naam van het shoppingcenter Foruminvest wel zo een goed idee?

FI16

Het megawinkelcentrum (34.000 m² commerciële oppervlakte) dat van Kortrijk weer de winkelstad moet maken die het ooit was, heeft nog altijd geen vaste naam. Een wedstrijd leverde enkele mooie namen op ter inspiratie van de definitieve keuze. Het meeste kans schijnt een naam te maken die als hoofdelement de hoofdletter K zou hebben. Ik weet niet of dat wel zo een goed idee is. Is de Amerikaanse discountketen Kmart wel een zo aantrekkelijke referentie?   

De grote afbraakwerken van het bouwblok tussen de Sint-Jansstraat, Kleine Sint-Jansstraat, Wijngaardstraat en Sionstraat trekt de aandacht van bevolking en passanten. Het is de aanloop naar de bouw van een megawinkelcentrum, een investering van zowat 160 miljoen euro door projectontwikkelaar Foruminvest (met kapitaal van Nederlandse pensioenfondsen). Het wordt een 'shopping mall' naar Amerikaans voorbeeld in het hartje van het stadscentrum, met 85 winkels, horecazaken en een ondergrondse parking met 1.100 stalplaatsen, eventueel verbonden met de stedelijke ondergrondse parking Veemarkt. Op aandringen van het Stedelijk Ontwikkelingsbedrijf (SOK), dat met welgerichte ingrepen de weg effende voor het project, realiseert Foruminvest ook 21 appartementen, deels in een hoge toren aan de Veemarkt op het uiteinde van de nabijgelegen Romeinselaan. Foruminvest gokt op een jaarlijkse stroom van minstens 5 miljoen bezoekers.

Op haar website heeft Foruminvest het winkelcentrum al lang 'Shopping Sint-Jan' gedoopt, naar de officiële naam van de statistische wijk waarin het project plaatsgrijpt: de 'Oude Sint-Janswijk' (genoemd naar de daar al lang verdwenen Sint-Janskapel en Sint-Jans-stadspoort). Maar dat is een werknaam die waarschijnlijk zal sneuvelen. Foruminvest organiseerde een publieke wedstrijd voor een passende naam. Uit de 1.080 inzendingen selecteerde men negen voorstellen. In de categorie innovatief weerhield de jury volgende voorstellen: K van Johnny Maes, SjaKOSH van Vivienne Lemaitre en KO-MOSION van Steven Wallays. Volgende suggesties werden  opmerkelijk commercieel geacht: Korbij van Griet andermeersch, De Kern van Rudi Ronneau en mevr. Valcke en De Grote Wyngaard van Maurits Terrie. In de categorie uitstraling werden geselecteerd: Linum van Tom Moreels, Centerkort van Niek Staels en Renesse van Rik Moreels. Die bekroonde voorstellen neemt Foruminvest alleen als inspiratie. De definitieve naam kiest de promotor zelf, na raadpleging van marketingspecialisten.

Veel kans maakt een naam waarin de letter K is verwerkt. Stad Kortrijk zelf experimenteert al zelf met die letter als nieuw stadslogo. Nu vraag ik mij af of dat wel een goed idee is. De letter K is al vaker gelinkt aan shopping; in de VS is Kmart al zeer lang een begrip in de sector van grootschalige kleinhandel van goedkope producten. Het is maar de vraag of het megawinkelcentrum in het commerciële hart van Kortrijk de nadruk moet leggen op discount (denk aan Wibra en Zeeman). Kmart ontworstelde zich bovendien maar moeilijk aan dreigende faillissementen. Nu ligt Amerika niet aan de achterdeur van het klooster van de zusters van Onze-Lieve-Vrouw van Bijstand. Het is maar de vraag of Kmart, met zijn bekendheid in onze geglobaliseerde wereld, wel zo een goede referentie is voor Kortrijk.

Blue Light Special

Kmart is een keten van mega-discounts in de VS, Puerto Rico, de Maagdeneilanden en Guam. Kmart bestaat ook in Australië en Nieuw-Zeeland, maar die ketens heeft het moederbedrijf moeten loslaten. De oorsprong van Kmart is de 'five-and-dime store' die Sebastian Spering Kresge (vandaar K) in 1899 opende in Detroit, Michigan. Al wat hij daar verkocht, kostte 5 of 10 dollarcent. Het concept sloeg aan en tegen 1912 had mister K al 85 winkels. Met zijn superlage prijzen overleefde hij alle economische depressies.

In 1962 werd de eerste Kmart geopend, in Garden City in Michigan, een van de eerste shoppingcentra ter wereld. De winkelketen staat in het geheugen van de Amerikanen bekend voor zijn 'Blue Light Special'-acties. Als je in zo een winkel rondliep, werd je op onverwachte momenten opgeschrikt door een sirene en een blauw zwaailicht boven een of andere rayon. Dat was het sein om je winkelkarretje daar naartoe te rijden, want er waren zaakjes te doen. Op die manier maakte Kmart zich af van zijn moeilijk verkoopbare of verouderde stocks. Die verkoopstechniek is al een eind stopgezet, maar Kmart pakt nog altijd uit met een macotte  met een blauw zwaailicht op het hoofd, Mr. Bluelight genaamd.

In de jaren tachtig keerde het tij voor Kmart. De keten kreeg een oubollig imago en had de grootste moeite om zich te weer te stellen tegen de harde concurrentie van andere discountgroepen zoals Wal-Mart en Target. In 2002 dreigde Kmart failliet te gaan; de groep moest bankroetbescherming aanvragen volgens het bekende 'Chapter 11'. Een reddingsplan deed meer dan 300 winkels de das om en leidde tot jobverlies voor zowat 34.000 werknemers. Eind 2004 is Kmart een deel geworden van de groep Sears.   

08-08-07

Wachtend op de sloop, Veemarkt, oogst 2007

FI11
Nog enkele sfeerbeelden. Hier, op de Veemarkt in Kortrijk, komt een toren met twee verdiepingen winkels, acht woonlagen en een bosjes hoogstammen op het dak. De toren moet een verticaal accent brengen bij het uitgestrekte winkelcentrum dat een straat verder zal gebouwd worden, op de terreinen van de vroegere school Bijstand en de aanpalende panden.

FI12

Zie ook: http://kortrijklinksbekeken.skynetblogs.be/post/4830203/d...

 

FI15

Intussen, woensdag 8 augustus, is men onverhoeds begonnen met de afbraak van de gebouwen van de middelbare school van Bijstand. Zie de spectaculaire filmpjes. Als er ergens in het te slopen bouwblok asbest aanwezig zou zijn, is het wel in die constructies van na WOII. De mensen nodeloos ongerust gemaakt met die gele linten die waarschuwden tegen het kankerverwekkende goedje? Wie geeft de juiste informatie waarop omwonenden recht hebben? De stad? De sloper, firma Verhelst? De asbestverwijderaar Romarco? De hoofdaannemers Van Roey en Van Laere? De promotor Foruminvest?
  
FI14

Op de Veemarkt is er niet alleen bouwafval...

FI10