30-04-08

Bouwt Foruminvest toekomstig succes op huidige miserie van Kortrijkse winkeliers?

FI KO

Er klopt iets niet. Foruminvest is in het hartje van de stad een immens winkelcentrum aan het bouwen, dat - naar ik hoop en verwacht - een commerciële trekpleister zal worden waar Kortrijk al jaren nood aan heeft. Ook de stad en het Vlaamse Gewest doen daarbij grote investeringen. In ruil voor overlast en inspanningen heeft de stad van Foruminvest een aantal compensaties verkregen. Het megaproject verstoort evenwel - tijdelijk wellicht - het bestaande winkelgebeuren in het stadscentrum. Winkeliers kampen met aanzienlijke omzetdalingen. Dat bewijst een enquête van UNIZO.

Een hoeksteen van ons rechtstelsel is dat "wie potje breekt, potje betaalt". Wie schade lijdt door een ander, kan schadevergoeding eisen van die ander. Wie door het graaf- en woelwerk van Foruminvest in het verlies wordt gestort, zou daarvoor toch op een of andere manier moeten worden vergoed. Groot probleem: probeer maar eens het oorzakelijk verband te bewijzen. Daarom was het beter geweest dat de stad in zijn charters en overeenkomsten met Foruminvest afspraken had gemaakt over dergelijke schadevergoeding. Daarbij rijst de vraag: bouwt Foruminvest zijn toekomstig succes op de huidige miserie van de Kortrijkse winkeliers? En durft UNIZO het aan om een rechtsprocedure in te zetten tot het bekomen van schadevergoeding voor de getroffen winkeliers bij Foruminvest?

Omzet daalt

Melissa Windels, derdejaarsstudente communicatie HIEPSO - ook Eikoningin 2007, maar dat doet er eventjes niet toe - voerde in opdracht van UNIZO in de voorbije maanden een enquête bij de winkeliers in het Kortrijkse winkelwandelgebied. 166 winkels deden mee aan het onderzoek, om na te gaan wat de weerslag is van de grote werken van Foruminvest. Foruminvest bouwt een megawinkelcentrum voor 80 zaken in het hartje van de stad. De graaf- en bouwwerken versperren immers heel wat aloude toegangen tot het stadscentrum.

De helft van de ondervraagde winkeliers blijkt te kampen te hebben met een daling van de omzet. Een op vier heeft zelfs meer dan 20% minder klanten. Een op tien heeft zijn personeel moeten verminderen. En er zijn nogal wat winkeliers die, al dan niet tijdelijk, hun zaak hebben (moeten) sluiten of dat overwegen te doen.

De commercie in Kortrijk levert momenteel dus onmiskenbaar in, ten gunste van het succes van het nagelnieuwe winkelcentrum K van Foruminvest en van de toekomstige concurrenten die daar zullen neerstrijken. "De werken beginnen zwaar door te wegen bij de handelaars" noteert Het Nieuwsblad. "Het hart van de stadseconomie staat onder zware druk" constateert Het Laatste Nieuws. 

Bereikbaar?

Als oorzaken van de moelijke periode zien de winkeliers zelf: de moeilijk geworden bereikbaarheid van hun zaken, de gebrekkige communicatie en de lange duurtijd van de werken. Intussen heeft Foruminvest vertraging opgelopen en moeten de grote werkzaamheden aan de toegangs- en afvoerwegen (van de Gentsesteenweg, dwars door de stad tot de Oudenaardsesteenweg) nog beginnen.

De zelfstandigenorganisatie UNIZO en het stadsbestuur reageren verward op deze nochtans perfect voorspelbare noodtoestand. Met veel gedruis is de website www.kortrijkbereikbaar.be gelanceerd, een goed initiatief van Stad Kortrijk, Unizo, Koepel Kortrijkse Handelaars en Pixular. Maar het is tekenend dat die website onder de rubriek 'veel gestelde vragen' niet minder dan acht noodscenario's publiceert voor middenstanders die de overlevingsstrijd aan het verliezen zijn (tot en met de vraag hoe men de schade kan beperken als men de sociale zekerheid of de directe belastingen niet meer kan betalen). En wat te denken van de vraag: "Kan ik de hinder die wordt veroorzaakt door openbare werken aanwenden als legitieme reden tot uitverkoop?"? Blijkbaar lopen de initiatiefnemers zelf niet meer zo hoog op met de bereikbaarheid van hun winkelstraten.

44,5 euro per dag

De vorig jaar ingevoerde federale compensatieregeling zal niet veel baten. Een winkelier kan, als hij minstens veertien dagen heeft moeten sluiten door openbare werken, een compensatievergeding krijgen van zegge en schrijve 44,5 euro per dag. Daarvoor heb je een attest van het gemeentebestuur nodig. 

UNIZO Kortrijk pakt nu uit met het voorstel tot oprichting van een 'nadeelcompensatiecommissie', naar Nederlands voorbeeld. Bij die commissie zouden winkeliers die kunnen bewijzen schade te lijden door de werken, een vergoeding kunnen afdwingen. De stad zou daartoe het initiatief moeten nemen. Foruminvest zou zich vrijwillig aan de uitspraken van die commissie kunnen onderwerpen om erger - rechtszaken - te voorkomen. De getroffen winkeliers zouden misschien met iets minder vergoeding tevreden moeten zijn, maar ze zouden rapper en zekerder hun geld zien.

Het stadsbestuur en CD&V reageren verdeeld op het voorstel. Economieschepen Jean de Bethune ziet het wel zitten: "Wat in Nederland kan, moet hier ook kunnen". Burgemeester Stefaan De Clerck ergert zich ronduit aan het voorstel, dat hij overigens niet goed schijnt te begrijpen. Hij meent dat het de stad is die de schadevergoeding zal moeten betalen: "De stad heeft eenvoudigweg niet de middelen om zoiets te bekostigen". De verantwoordelijkheid ligt bij Foruminvest, meent hij niet onterecht. En hij denkt dat een gerichte promotiecampagne de omzet van de winkeliers in kwestie opnieuw kan opdrijven.

Rechtsprocedure

Nu kan van een vastgoedpromotor zoals Foruminvest verwacht worden dat hij niet alleen zijn eigen bouwkosten en de bouwschade aan derden vergoedt maar ook de commerciële schade aan derden als gevolg van zijn project. Dat is een kost als de andere, noodzakelijk voor het toekomstige succes van de 'mall'. En als die kost niet gedragen wordt door de promotor, zal het hem als het winkelcentrum op volle toeren draait extra winsten opleveren die eigenlijk ontstolen zijn aan de winkeliers die momenteel afzien.

Om het voorstel van UNIZO, de oprichting van een nadeelcompensatiecommissie, kracht bij te zetten, moet de organisatie - of een andere organisatie waarin de getroffen winkeliers, al dan niet tijdelijk, hun krachten bundelen - werk maken van 'een stok achter de deur'. Foruminvest moet voelen dat het alternatief voor die commissie een onophoudelijke reeks rechtszaken is die de toekomst en de geloofwaardigheid van zijn project danig op de proef zou stellen. De vraag is dan ook of UNIZO het aandurft een rechtsprocedure van een of meer van zijn getroffen leden te begeleiden en te ondersteunen.

09-02-08

Abdijkaai Kortrijk: grote veranderingen op til

abdijkaai1

In het enigszins verborgen stadskwartier Abdijkaai-Loodwitstraat zijn grote veranderingen op til in de komende jaren. Diverse industriële panden verliezen hun functie en maken plaats voor woonprojecten. De verscheidenheid van de buurt en de verkeerproblemen maken het wel niet eenvoudig. Daarom gaf het stadsbestuur de intercommunale Leiedal de opdracht een onderzoek te doen naar de ontwikkelingsmogelijkheden aldaar.

De oude abdij

De Kortrijkse buurt waar het hierover gaat, ligt verscholen achter de vaart Kortrijk-Bossuit en de overdrukke Gentsesteenweg. Het zou een verloren hoek van de stad zijn, ware het niet dat aan de Abdijkaai sinds 1867 (!) het stedelijk openluchtzwembad ligt, met zijn ligweide op warme zomerdagen een waar stadsstrand. De smalle straatjes herbergen een grote verscheidenheid aan bebouwing en functies. Er zijn fabrieksgebouwen, bescheiden rijwoningen met inbegrip van een citeetje, allerhande sportinfrastructuur (publiek zwembad, privaat sportcomplex van de Wikings, een schietbaan en restanten van een paardenmanège), een gewezen katholieke thans ortodoxe kerk, en - vivons cachés, vivons heureux - in de groene zones kasten van villa's. Het gebied geeft aan twee kanten uit op water: de vaart en de Leie. Veel ruimtelijke ordening is daar nooit toegepast. Alles staat er gezellig dooreen.

doude abdy

De site is zelfs historisch van belang. Het was daar dat rijke Franse cisterciënzennonnen hun tweede abdij bouwden nadat zij op de Rodenburg in Marke in 1259 overvallen waren door 'een bende woestelingen'. De abdij werd de Groeningeabdij genoemd, naar de Groeningekouter en -beek waaraan ze was gelegen. De veel gronden bezittende vrouwengemeenschap hield het daar uit tot hun abdij in 1573 door de Geuzen werd verwoest. Nadien trokken zij zich terug naar een stek dichter bij de stad (thans Groeningelaan genoemd, maar Groeninge lag elders, in de buurt waar het nu over gaat). Van de abdijgebouwen schiet niets meer over. Zeker niet nadat societyclub de Wikings enkele jaren geleden twee oeroude schuren sloopte en er een nieuwe sporthalle bouwde. Wel staat er in de Ruitersweg een villa in neo-renaissancestijl die de naam draagt van "D'Oude Abdy".

Het is op de Groeningekouter dat de Guldensporenslag plaatshad in 1302.

Projectontwikkelaar HPG

Een tijd geleden had ik het al over die buurt, in een stuk over de bouwplannen van de Brusselse promotor HPG in het bouwblok tussen de Loodwitstraat en de Abdijkaai (zie hier). Er komen daar, op de gronden van de gewezen ververij Lambrecht en een magazijn van de verdwenen Linière de Courtrai, een zestigtal doorzon-appartementen met ondergrondse garages, een winkel, zeven eengezinswoningen, alle ingepast in een parktuin. Intussen heeft het stadsbestuur zijn fiat gegeven aan het project.

meuleman

In dezelfde buurt komen binnen afzienbare tijd ook de gebouwen vrij van het schildersbedrijf Decorteam Meuleman (hoek Schuttersstraat-Abdijkaai). En het management van het textielverdelingsbedrijf Vetex neemt zich voor om zijn fabriek aan de Ruitersweg op te geven. Projectontwikkelaar HPG heeft interesse voor beide uitgestrekte sites, om er zijn voormeld project - wonen in een parkachtige omgeving - verder uit te breiden. Het stadsbestuur wil evenwel de grootschalige ontwikkeling van die buurt bewaken en niet alles overlaten aan het privé-initiatief - wat heel verstandig is.

Het stadsbestuur is er zich van bewust dat er een oplossing moet komen voor de verwachte aangroei van het verkeer in de nauwe straatjes van die buurt. Parkeren is er nu al een probleem voor bewoners, personeel van de dar gevestigde bedrijven en bezoekers van het zwembad. En de in- en uitrit van de buurt op de Gentsesteenweg (café Au Pont du Canal) is een verschrikking.

Insteekdok

Het stadsbestuur maakt zich ook zorgen over een 'reservatiestrook' voor een mogelijke verbreding van de vaart, waardoor een groot stuk van de site Meuleman niet herbebouwbaar zou zijn. Die bedenking vind ik minder ernstig. Al jaren herhaalt het Vlaamse Gewest dat er geen plannen meer bestaan om dat, groene, stuk van de vaart Kortrijk-Bossuit te verbreden. De vaart wordt door nv Waterwegen en Zeekanaal beschouwd als een groot insteekdok met toegang vanaf de Schelde. De toegang vanaf de Leie is nog slechts voor de pleziervaart.

De laatste sluizen naar de Leie toe zijn trouwens beschermd als monument, met inbegrip van een paar sasmeesterswoningen die zouden verdwijnen als het gabarit van de vaart op 1230 ton wordt gebracht. De enige instantie die zich nog vastklampt aan die reservatiestrook is ... het Kortrijkse stadsbestuur, om onbegrijpelijke redenen (masochisme?). Het stadsbestuur zou er beter bij de bevoegde instanties op aandringen om die onteigeningsstrook op te heffen.

Studieopdracht

Wat er ook van zij, heeft het stadsbestuur aan de intercommunale Leiedal een studieopdracht gegeven met betrekking tot de verdere ontwikkeling van dat gebied. Leiedal heeft daartoe een offerte ingediend in de vorm van een afsprakennota, met daarin de opdrachtomschrijving, de uitvoeringstermijn, het gewenste resultaat van de studie en de kostprijs.

Eerder (12 november 2007) keurde de gemeenteraad een lijst goed van exclusieve diensten die Leiedal de stad mag verlenen. Onderzoek naar de herbestemming van bedrijfspanden behoort daartoe. Dit onderzoek hier wil de intercommunale afwerken tegen een prijsje van 13.500 euro (vrij van BTW). Het eindrapport moet Leiedal afleveren binnen zes maanden. 

vetex ruitersweg

De Vetex in de Ruitersweg

23-11-07

Barco verkoopt historische vestiging in Kortrijk: er komt een nieuwe woonwijk

b1

Barco verkoopt de fabriek waar de hoogtechnologische onderneming in 1941 aan de slag ging en van waaruit alle zuster- en dochterondernemingen vertrokken om uit te groeien tot een wereldconcern. Het gaat om de fabriek in de Theodoor Sevenslaan in Kortrijk. De koper (1,8 miljoen euro) is de 'brownfield developer' PSR van Gent. De firma legt zich toe op het herbruikbaar maken van vervuilde industriële gronden tot rendabele vastgoedprojecten.

De moederfabriek van Barco (1,6 hectare groot) staat op terreinen die gepollueerd zijn door de vorige eigenaars, een pottenbakkerij en een wasserij-ververij. Koper PSR neemt alle saneringsverplichtingen over. In de komende weken start het oppompen van vervuild grondwater. In 2009 wordt het complex grotendeels gesloopt. Naarmate de bel vervuild grondwater verkleint, komen op de vrijgekomen gronden diverse woonprojecten. Dat is zeer goed nieuws voor de omwonenden en voor de Kortrijkse stadsvernieuwing in het algemeen.

Poterie Flamande

Radiofabrikant Barco, alias Cobar, opgericht in Poperinge (1934), streek in volle oorlog (1941) neer op de verlaten terreinen van de stopgezette Société Belge de Poterie Flamande, een van de laatste producenten van Kortrijks aardewerk, in de Theodoor Sevenslaan in Kortrijk. Radio's ineensteken mocht niet van de Duitse bezetter; er moesten lampen, bunkerlampen en zaklampen onder meer, en wasmachines geproduceerd worden. Het werd het begin van een - weliswaar indirecte - militaire productie die de firma tot op heden een deel van haar omzet oplevert. Op die stek breidde Barco zich stelselmatig uit. Later werd ook de aanpalende wasserij-ververij De Regenboog ingepalmd.

Beide voorgangers hebben de grond duchtig vervuild. Daar werd toen nog niet zo nauw op toegekeken. Er is een dubbele verontreiniging. Onder de parking in de Theodoor Sevenslaan is een mazouttank gelekt. Erger is de verontreiniging van het grondwater door detergenten. Die is in al die jaren doorgesijpeld tot op de ondoordringbare kleilaag en is op die lagen meegepakt door grondwaterstromingen. De vervuilde laag heeft op een diepte van 6 tot 9 meter momenteel al de huizenrij in de Passionistenlaan bereikt aan de overkant van de spoorweg waarlangs de Theodoor Sevenslaan ligt. Onder de laag van 9 meter is het besmette grondwater verder doorgedrongen tot op 16 meter, maar die pollutie is beperkt tot het bebouwde gedeelte van de fabrieksgronden.

Bergamo

Vanuit die moedervestiging is Barco met zijn verschillende divisies uitgezwermd naar andere plaatsen, over heel de wereld. Met zowat 3800 werknemers actief in meer dan 90 landen, zegt de persdienst. De hoofdzetel is al geruime tijd verplaatst naar het President Kennedypark in Kortrijk. In de Theodoor Sevenslaan resideert de divisie BarcoVision, gespecialiseerd in de fabricage van optische inspectiesensoren voor de textielnijverheid.

BarcoVision is van de zomer door de Barco-groep verkocht aan de Italiaanse textielmachinefabrikant Itema, met hoofdkwartier in Bergamo. De opbrengst van 72 miljoen euro, lag ruim boven de verwachtingen. Het bod van Itema, onderdeel van de textielgroep Miro Radici Group, kelderde de eerder bekendgemaakte kooplust van de Duits-Zwitserse textielgroep Oerlikon Schlafhorst. Met de verkoop van BarcoVision kan Barco zich voortaan nog uitsluitend toeleggen op beeldtechnologie. De ooit zo verscheiden productie - waar is de tijd van de robuuste Barco-TV-toestellen? - is stelselmatig teruggebracht tot visualisatietechnieken. Resten nog de divisies: Media & Entertainment, Beveiliging & Monitoring, Medische beeldvorming, Presentatie & Simulatie, en Luchtvaartelektronica.

BarcoVision was nochtans een heel winstgevende activiteit, met vorig jaar een omzet van 55,5 miljoen euro en een bedrijfswinstmarge van niet minder dan 11,3%. Maar de aard van de productie week te veel af van de rest van de groep. Van de 357 werknemers van BarcoVision zijn er 317 meegegaan met de Italiaanse koper. De overige veertig worden in andere divisies van Barco ingezet.

BarcoVision blijft ondanks de verkoop in de streek gevestigd. Nog anderhalf jaar huren de Piemontezen de fabriek in de Thedoor Sevenslaan van de nieuwe eigenaar. Intussen gaat men op zoek naar een andere stek in het Kortrijkse. Wedden dat het hoogwaardige industriepark Evolis (vroeger Deltapark), dat Leiedal aan het realiseren is aan de Oudenaardsesteenweg, veel kans maakt?

Brownfields

De koper van het fabrieksterrein van 16.348 m² tussen de Theodoor Sevenslaan, de Goedendaglaan en de Vredelaan is de in 1999 opgerichte nv PSR, een 'brownfield'- ontwikkelaar, met hoofdkwartier in Gent. Stichter Joris Goossens kocht eerder de site 'ACEC Dok Noord' (ook een TV-fabriek geweest!) en deed met veel vallen en opstaan heel wat ervaring op met de sanering. PSR staat voor 'Professional Sustainable Reliable', zeg maar professionele aanpak, duurzame oplossingen nastrevend en betrouwbaar, en dat alles bij het opnieuw te gelde maken van probleempanden met een industrieel verleden.

PSR boekt veel succes omdat de firma ook de risico's overneemt van de verkoper. 'Liability transfer' noemen ze dat. Andere projectontwikkelaars moeten maar gronden hebben zonder enig saneringsrisico. PSR neemt daarentegen gronden en gebouwen over samen met de saneringsverplichtingen. Zij storten zelfs de aanzienlijke bankgarantie  die de Vlaamse overheid (OVAM) eist na vaststelling van de vervuiling. Jarenlange ervaring met dergelijke 'uitdagingen' hebben PSR geleerd zeer nauwkeurige schattingen te maken van mogelijke extrakosten, verrtragingen, rechtszaken en vorderingen (van buren bijvoorbeeld).

Op een buurtvergadering vroeg iemand of de sanering wel zou afgewerkt worden als de ontwikkelaar failliet zou gaan. De omwonenden hoeven zich geen zorgen te maken. Niet alleen is er die aanzienlijke waarborg, maar ondanks de overdracht van de saneringsverplichtingen blijft Barco aansprakelijk tot het terrein weer maagdelijk schoon is, zei Nicolas Bearelle van PSR. 

Tien jaar

PSR voert een heel open beleid. De buurt wordt op de hoogte gehouden van wat de firma met de terreinen  - toch het grootste deel van het binnengebied van het bouwblok - van plan is. Vooreerst wordt de vervuiling aangepakt. Heel binnenkort wordt de met stookolie vervuilde grond op de parking in de Theodoor Sevenslaan afgegraven en daarmee is dat probleem al van de baan.

Een ander paar mouwen is de besmetting van het grondwater.  Dat vervuilde water zal stelselmatig worden opgepompt en zal worden gezuiverd in een installatie in een container die op diezelfde parking zal worden geplaatst. Als de detergenten en andere chemische producten eruit gehaald zijn, wordt het water verderop in de Vaart Kortrijk-Bossuit gepompt, een van de zuiverste viswaters van Vlaanderen.

Uiteraard kan men niet bruutweg in enkele dagen alle grondwaterlagen leegpompen - en dat zijn er nogal wat:  ooit vloeide hier de bovenloop van de Groeningebeek; het gebied is zeer rijk aan water. Te bruusk pompen zou de waterspiegel doen inzakken en dan is het nagenoeg zeker dat veel naburige woningen onderhevig worden aan zettingen, barsten en scheuren. Om dat te vermijden worden er sensoren geplaatst die de pompen stilleggen als het grondwater te veel is gezakt. Die pompen schieten pas weer in gang op het moment dat het grondwater weer is aangevuld. Toch zal van alle huizen bovenop de gronden waarin het vuile grondwater zit een plaatsbeschrijving worden gemaakt.

De eerste pompen worden volgend jaar geplaatst, in een poging om verdere verspreiding van het vuile water tegen te houden en het volume ervan terug te dringen. Aan beide kanten van de spoorwegberm wordt een rij pompen geplaatst. Naderhand, op het moment dat BarcoVision naar een andere vestiging is vertrokken en na afbraak van het gros van de fabrieksgebouwen, wordt ook een menigte pompen op gang gebracht op het terrein zelf. 

Dat pompen onder en vlakbij de spoorwegberm is een heel delicate onderneming. Reeds als de berm een paar milimeter zou zakken, zou dat instortingsgevaar betekenen voor een paar spoorwegbruggen. Dat zou het spoorwegverkeer van Kortrijk naar Gent, Antwerpen en Brussel maanden stilleggen en dat zou duizelingwekkende schadeclaims opwekken. PSR wil dat dus ten alle prijze vermijden. Dat is een extra garantie voor de buurt. 

PSR houdt er rekening mee dat die heel behoedzame pompwerken acht à tien jaar in beslag zullen nemen. Door het kleine debiet zal de geluidshinder verwaarloosbaar zijn.

Nieuw Kortrijk

De gereinigde gronden zullen door PSR ontwikkeld worden als een nieuwe woonwijk. In principe gaat de hele fabriek tegen de vlakte. Veel meer dan bakstenen muren met kartonnen bedaking onder roofing is het toch niet. Maar misschien wordt het centrale hogere gebouw gespaard en verbouwd tot appartementen of lofts. Men opteert ervoor om de ontwerpopdracht voor de nieuwe wijk te verdelen over verschillende architectenbureaus. Zo hoopt PSR een gevarieerde wijk met diverse stijlen te verkrijgen. 

PSR denkt aan woningen met tuinen (jonge gezinnen!), maar ook aan nieuwe woonvormen zoals kangoeroewoningen (gedeeld tussen grootouders en jonge gezinnen met hun kroost), serviceflats voor senioren, en buurtdiensten zoals een winkel, een café, een crèche enzovoort. Vanuit de rijwoningen die met hun tuin aan Barco palen, rees al de vraag om een achteruitgang te krijgen en eventueel grond te kunnen kopen voor een garage, atelier en dergelijke meer. De wijk wordt thans gekenmerkt door buitenslapende auto's en een zekere parkeerdruk.

De bestaande wijk dateert vooral uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Omdat het de eerste zuidelijke overschrijding was van de spoorweg, werd de wijk Nieuw Kortrijkl genoemd. Nu het uitgestrekte binnengebied ook voor bewoning wordt vrijgemaakt, kan men misschien die naam weer in ere herstellen. In elk geval is dat voor de stad een buitenkans. Er doen zich niet zoveel gelegenheden voor waarbij men hele straten nieuwe eengezinswoningen kan bouwen op slechts een kwartier van de stadskern. Schepen van stadsontwikkeling Wout Maddens, Open VLD, hoeft alvast van het belang van deze operatie niet meer overtuigd te worden.

12-10-07

Foruminvest heeft 2 miljoen euro voor sjiekere omgeving winkelcentrum

FI11

Foruminvest, de promotor van het nieuwe grootschalige winkelcentrum in de Kortrijkse binnenstad, neemt een kapitaalsparticipatie van 2 miljoen euro in een NV Pandenfonds. Dat Pandenfonds wordt opgericht samen met het autonome gemeentebedrijf SOK (Stadsontwikkelingsbedrijf Kortrijk), dat er 1 miljoen euro in stopt. De bedoeling is de omgeving van het winkelcentrum op te waarderen. Dat is een voor de hand liggende optie voor Foruminvest en het hoeft dan ook niet voorgesteld worden als een cadeau aan de stad. Erger is dat de stedelijke overheid op die manier een flink stuk van haar woonbeleid laat bepalen door Foruminvest. Daarbij zijn de belangen van de stad en Foruminvest niet gelijklopend. Een onvermijdelijke consequentie van dat Pandenfonds is sociale verdringing: de huidige bewoners zullen moeten plaats maken voor gezinnen met meer koopkracht. De enige remedie om dat te voorkomen heet: sociale huisvesting, maar die komt daar niet.

Het gebeurt niet elke dag dat een private investeerder, in dit geval de dochterfirma Sint-Janspoort van Foruminvest - met geld van Nederlandse pensioenfondsen! - twee miljoen euro veil heeft voor stadsvernieuwing. Dat is nochtans waartoe Foruminvest zich in Kortrijk verbonden heeft. De promotor stort dat bedrag als kapitaalsparticipatie in een op te richten NV Pandenfonds. De andere vennoot in de NV is het SOK, dat speciaal daartoe een miljoen euro heeft gekregen uit de stadskas. Ondanks die ongelijke verdeling van de aandelen, hebben beide vennoten evenveel stemrecht in de vennootschap.

Het doel van de NV is de opwaardering van de omgeving van het toekomstige mega-winkelcentrum dat Foruminvest thans aan het realiseren is tussen de Wijngaardstraat en de Sint-Jansstraat in hartje Kortrijk. In een straal van 300 meter rond de winkelhal moet het Pandenfonds vernieuwingsprojecten op gang brengen, 'stadskankers' wegwerken, en initiatieven nemen om wonen, winkelen, recreatie en andere functies (kantoren?) te stimuleren. Het zou een 'rollend fonds' moeten worden, waarbij de opbrengsten zoveel mogelijk opnieuw gebruikt worden om weer andere projecten te financieren.

Cadeau?

Op het eerste gezicht ziet dat er een merkwaardig cadeau uit van Nederlandse geldschieters aan Kortrijk. Zo wordt het ook voorgesteld door bijvoorbeeld burgemeester Stefaan De Clerck, CD&V. Bij nader toezien getuigt de geste van Foruminvest van een vooruitziend zakeninstinct. En de stad heeft zich misschien wat al te snel laten verblijden.

Foruminvest investeert 160 miljoen euro in zijn winkelcentrum met inbegrip van een woontoren op de Veemarkt. Het is heel verstandig gezien van de promotor om daarnaast ook nog eens twee miljoen euro te reserveren voor de opwaardering van de onmiddellijke buurt van zijn shopping mall. Stel je voor dat de bezoekers zich eerst een weg zouden moeten banen door verloederde, achtergestelde buurten om het koopparadijs te bereiken. Dat zou erg slechte reclame zijn. En binnen een straal van 300 meter rond de site van Foruminvest liggen wel meer buurten die allesbehalve riant zijn.

Uiteraard heeft Foruminvest er bovendien alle belang bij dat er in de buurt van zijn winkelcentrum een koopkrachtige en kooplustige bevolking komt wonen. Welstellende jonge gezinnen met kinderen bijvoorbeeld, die wel elke week iets nodig hebben voor hun opgroeiende kinderen met trendy eisen. Ook dat vergt een grondige vernieuwing van de bestaande buurten, waarin mensen zijn neergestreken met veeleer bescheiden inkomens.

Woonbeleid onder private controle

Hoewel Foruminvest twee derden van het kapitaal inbrengt, krijgt de private vennoot toch maar evenveel stemrecht als het SOK, de andere vennoot, die slechts een derde inbrengt. Dat wordt door sommigen voorgesteld als een grote verworvenheid. Ik vind die verworvenheid niet zo indrukwekkend. Foruminvest krijgt als het ware een vetorecht over een belangrijk deel van het woonbeleid in de binnenstad. Ik weet wel dat er afgesproken is om zoveel mogelijk in consensus te beslissen en dat men naar een arbiter zal stappen als de meningen uiteenlopen. Maar met een beroep op die arbitrage-procedure kan men lang en heel lang een project vertragen. Met vertragingsmaneuvers kan men een project onmogelijk maken in een sector waarin soms vlugge beslissingen genomen moeten worden.

Heel speciaal is wel dat de private inbreng in dit geval beperkt is tot één enkele partner. Zo krijgt Foruminvest niet alleen macht over het stedelijke woonbeleid maar ook over de realisatiekansen van projecten van mogelijke concurrenten.

Ben ik dan tegen privaat-publieke samenwerking (PPS)? Helemaal niet, integendeel, de overheid zou de private sector moeten stimuleren om deel te nemen aan nuttige projecten, bijvoorbeeld van stadsvernieuwing. Maar ik vind wel dat PPS-constructies beperkt moeten blijven tot welomschreven en tot in de details onderhandelde projecten. Een goed voorbeeld is het appartementsgebouw dat het SOK en aannemer/promotor Van Roey, verenigd in NV Tsyon, hebben gerealiseerd op de hoek van de Wijngaardstraat en de Vlamingenstraat. In concrete projecten kunnen de belangen van de stad en private investeerders gelijklopen.

De belangen van Foruminvest zijn noodzakelijk niet die van de stad

Commercieel heeft de stad er alle belang bij dat er een gezonde concurrentie bestaat tussen de handelaars in het winkelcentrum van Foruminvest en de traditionele winkelstraten. Voor Foruminvest kan de concurrentie van buiten soms hinderlijk zijn. Wie durft te garanderen dat Foruminvest niet zal proberen in het Pandenfonds de winkels onder zijn dak te bevoordeligen?

Wat de woonfunctie betreft, heeft Foruminvest alle belang bij een herwaardering die gericht is op het 'opleuken' van de omliggende buurten. Vooral de buitenkant van de woningen moet er verzorgd uitzien, om de bezoekers niet af te schrikken. Voor de stad zou de kwaliteit en het comfort van de woningen moeten primeren op de 'looks' van de straat. Voorts zal Foruminvest graag koopkrachtige en kooplustige bewoners in zijn omgeving aantrekken. De stad daarentegen schiet te kort in zijn sociale verantwoordelijkheid als de bestaande, veeleer kansarme bevolking in die omgeving, wordt verdrongen.

Sociale verdringing is onvermijdelijk

In de overeenkomst met Foruminvest staan dure eden over het vermijden van sociale verdringing. Men bedoelt dat door de stadsvernieuwing de bestaande armere bevolking zich daar niet meer zal kunnen handhaven. Dat, omdat de huurgelden te hoog zullen zijn of simpelweg omdat er geen huurwoningen meer en alleen nog koopwoningen zullen zijn. Foruminvest heeft er alle belang bij dat de buurbevolking van haar winkelcentrum wel degelijk verandert. En dat is ook niet te vermijden. Als je het woningenbestand in een bepaald stadsdeel drastisch gaat opwaarderen, krijg je hoe dan ook een andere bevolking. De huidige bewoners zijn daar niet toevallig beland in die verouderde en deels verwaarloosde panden. Alleen in dergelijke huizen beantwoorden de huurprijzen aan wat zij kunnen betalen.

Ben ik er dan tegen dat er aan stadsvernieuwing wordt gedaan? Zeer zeker niet! Maar die inspanningen moeten gecombineerd worden met sociale huisvesting, met het uitbreiden van het aantal sociale huurwoningen. In dit geval zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen nergens en op geen enkel moment betrokken bij het Pandenfonds. Ook het sociaal verhuurkantoor De Poort niet. En ook het OCMW niet, behalve dan voor een enkel project in de Slachthuisstraat. Aan het OCMW is zelfs al gevraagd zich afzijdig te houden van wooninititatieven in die buurten, bijvoorbeeld in de Pluimstraat, om het Pandenfonds niet voor de voeten te lopen.

Het is opmerkelijk dat de stad hier plotseling een miljoen euro te voorschijn kan toveren voor per definitie niet-sociale stadsvernieuwing. Stel je voor dat een zelfde bedrag was gestoken in de bouw van extra sociale huurwoningen? Of in de modernisering van de bestaande sociale woningen? Of in ombouw van bestaande woningen tot sociale woningen? Hoe ingrijpend had men daarmee niet de jarenlange wachtlijsten kunnen verminderen?

14-09-06

Vernieuwing Cité Vuylsteke binnenkort afgewerkt

Sommige dossiers slepen toch wel wat lang aan. Een voorbeeld is de heraanleg van cité Vuylsteke, het beluik in Sint-Antoniusstraat. Vijf jaar na datum komt er nu toch opnieuw schot in de zaak. De gemeenteraad gaf zijn toestemming om voor zowat 116.000 euro werken uit te voeren. Er wordt ter dege rekening gehouden met de wensen van de bewoners.

Cité Vuylsteke is een steegje in de Sint-Antoniusstraat, een buurt vol arbeiderswoningen uit de 19e eeuw. Het beluikje had vroeger dubbel zoveel woningen als nu. Het bestond uit een dubbele rij huisjes aan weerszijden van een koer met dallen en kasseien. Het paalt aan het talud van de spoorweg Kortrijk-Gent.

Bij de aanleg, enkele jaren geleden, van het Guldenspoorfietspad langs de spoorwegberm, sneuvelden alle huisjes aan de spoorwegkant. Daardoor kregen de huisjes die met hun rug tegen de huizenrij van de Sint-Antoniusstraat staan, wat meer ruimte.

Op initiatief van het buurtwerk Venning-Veemarkt beloofde het stadsbestuur in 2001 het restant van het citeetje te herwaarderen. De woningen werden intussen opgekocht door het OCMW. De grond van de gesloopte kant werd groen ingekleed. Maar de bewoners waren een beetje kwaad dat die groenstrook middendoor werd gesneden door een afsluiting in Ursusdraad. Ze voelden het aan alsof ze opgesloten werden.

De verdere renovatie van het steegje lag lange tijd stil omdat eerst het vervallen pand in de Sint-Antoniusstraat, het gewezen café 'De rust der arbeiders', boven het gangetje naar de cité, moest gesloopt worden (fase 1). Dat is pas dit jaar kunnen gebeuren door de dienst Facility van de stad.

Pas in 2005 zette het stadsbestuur het licht op groen om voort te doen met de heraanleg. De directie Mobiliteit en Infrastructuur moest de plannen uitwerken voor de riolerings- en bestratingswerken en de directie Leefmuilieu voor groen en tuinhuisjes. Op 16 april 2006 werd een bewonersvergadering georganiseerd met OCMW-verantwoordelijke Dennis Hofman en stadsingenieur Frans Vandenbossche. De bewoners stemden in met het voorgelegde plan.

De groenstrook tussen het fietspad aan het spoorwegtalud wordt bij het beluik gevoegd: die verwenste afsluiting verdwijnt dus. Waar het afgebroken café stond aan de ingang van de cité, komt ook beplanting. De negen huisjes, die niet beschikken over tuin noch koer, krijgen elk een berging (tuinhuisje) op de koer van de cité (huurprijs: 2,5 euro per maand). De koer zelf wordt proper heraangelegd. Van de gelegenheid wordt gebruik gemaakt om ook de riolering te vernieuwen.

Voor de riolerings- en bestratingswerken (fase 2) zal een beroep worden gedaan op het invoegbedrijf Clarus. Omdat de werken grotendeels gefinancierd worden met geld van het intussen opgedoekte Sociaal Impulsfonds, moeten de werken worden toevertrouwd aan bedrijven uit de sector van de sociale economie. Clarus is indertijd opgericht op initiatief van het OCMW en geeft langdurige werklozen de kans zich in te werken in allerhande bouwberoepen. Fase 2 kost 52.670 euro.

Voor fase 3, de groenaanleg en de tuinhuisjes, vraagt het stadsbestuur prijs aan twee beschutte werkplaatsen, Westlandia van Ieper en Mariasteen van Gits en aan de sociale werkplaats van De Poort. Dat is een opdracht van 63.303,45 euro.

Ik heb er in de gemeenteraad altijd op aangedrongen dat de stadsvernieuwing ook en vooral in de minder begoede buurten moest doorgevoerd worden. Dat is hier een goed voorbeeld. Maar er is meer van dat nodig. Ik moet altijd denken aan het Vandammebeluik op Overleie (Brugsestraat). De toestand is daar erger dan het ooit is geweest in cité Vuylsteke. En zo zijn er nog stadsdelen die meer aandacht behoeven. Een aandachtspunt voor de komende bestuursperiode!

Zie ook: http://kortrijklinksbekeken.skynetblogs.be/?number=1&...

06-09-06

Goedkope Woning Kortrijk bouwt weer

Gisteren is in het stadhuis van Kortrijk de aanbesteding gehouden voor de tweede fase van de verbouwing van de gewezen Drukkerij Soenen in de Vaartstraat. Bouwheer is de sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning, waarvan ik voorzitter ben. Er komen 9 nieuwe appartementen. Vier daarvan zijn bestemd voor Den Achtkanter, een instelling die mensen zelfstandig helpt wonen. Voor Den Achtkanter wordt er ook een atelier gebouwd. Het gaat om een project van zowat een miljoen euro. De laagste inschrijver was het bouwbedrijf Himpe NV van Loppem (Zedelgem). De bouwwerken starten nog dit najaar.Ondanks dat project, blijft de nood aan meer sociale woongelegenheden in Kortrijk stad heel scherp.

Twee jaar geleden nam Goedkope Woning in de verbouwde, vroegere eigendommen van het staalboekbedrijf Soenen in de Kortrijkse Vaartstraat, 11 nieuwe appartementen in gebruik. Dat was de eerste fase van het project. Het pand, een complex waarin een drukkerij (nr. 18 en 20) was uitgebreid met de panden van twee oude cafés (De Roode Steentjes in nr. 22 en In de Stad Harelbeke in nr. 16) kocht Goedkope Woning aan in 1999. Het gaat om 10 a 85 ca in de onmiddellijke omgeving van het Plein en op loopafstand van de Grote Markt.

Gisteren werd de aanbesteding gehouden van de tweede fase van de verbouwingswerken: nog eens 9 appartementen erbij, plus een atelier en de afwerking van de gemeenschappelijke garage. De ramingsprijs was 956.823 euro (+ 6% BTW). Er dienden drie algemene aannemers een offerte in. Daarvan was Himpe NV van Loppem (Zedelgem) de laagste, met 1.113.564,25 euro. De werken zullen wellicht binnen enkele weken kunnen starten.

Voor die tweede fase is een samenwerking aangegaan met vzw Den Achtkanter, een instelling voor de begeleiding van volwassenen met verstandelijke beperkingen. De vzw huist met een van haar vestigingen, 't Nest, aan de achterkant van de vroegere drukkerij Soenen. Het atelier en 4 van de 9 appartementen worden in gebruik genomen door Den Achtkanter, voor begeleid wonen. Er komt eveneens een achteringang, die over het terrein van de vzw zal lopen en die zowel door Den Achtkanter als door de huurders van Goedkope Woning zal kunnen gebruikt worden. Op die manier krijgt het nieuwe wooncomplex een rechtstreekse verbinding met het Groeningepark.

Ontwerper van beide fasen is architect Julo Demeyere. Ook voor de tweede fase koos hij voor een verscheidenheid van appartementen. Zo zit er een 'duplex-appartement' tussen, een flat met verdieping. Aan de gevel zal niets meer veranderen, aangezien die al mooi en kleurrijk was afgewerkt in de eerste fase. De eerste fase is uitgevoerd door aannemer Coudron uit Ieper (728.168,55 euro zonder BTW), die deze keer geen offerte indiende.

Sociale woonnood

Die 9 extra appartementen (eigenlijk maar 5 sociale appartementen) zijn lang niet voldoende om de grote woonnood te lenigen in de Kortrijkse binnenstad. Goedkope Woning heeft ellenlange wachtlijsten. De wachttijd voor kandidaat-huurders is gemiddeld 2 jaar en 9 maanden, maar bepaalde categorieën, vooral de gegadigden voor een of twee slaapkamers, moeten veel langer geduld hebben. Het aandeel van de sociale huurwoningen in het totale woningenbestand in Kortrijk bedraagt 7% en dat is merkelijk lager dan in de meeste andere centrumsteden.

Goedkope Woning heeft nog een paar bouwprojecten op stapel staan. Een 'machtiging tot aanbesteding' (een noodzakelijke stap) bij de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, vroeger VHM) is aangevraagd voor de bouw van 36 appartementen aan het rondpunt van de Gentsesteenweg (project Gentpoort) en voor 17 appartementen in de Meensestraat.

Maar om goed te zijn en om de wachtlijsten te halveren, moeten er eigenlijk een 500-tal sociale woongelegenheden in de huursector bijkomen in Kortrijk. Er is dus nog heel veel werk voor de boeg. Maar ik heb er als voorzitter goede hoop in dat de nieuwe directeur die Goedkope Woning onlangs heeft aangesteld, de maatschappij een nieuw elan zal geven. Of ik zelf voorzitter kan blijven, zal in de eerste plaats afhangen van de kiezers op 8 oktober. Het is mijn grote droom de pas begonnen vernieuwing te kunnen voortzetten.