25-02-12

Toch appartementen op den Disgracht, Heule?

 Disgracht3.JPG

De Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij wil haar sociale woonwijk Disgracht (tussen Heule en Bissegem) uitbreiden met nog eens 35 koopwoningen en 46 huurappartementen. Dat plan is strijdig met de 'woningtypetoets' die de stadsadministratie van Kortrijk hanteert om de 'verappartementisering' van stad en deelgemeenten tegen te gaan. Men wil weer meer het klassieke huis-met-tuintje bevorderen - om jonge gezinnen met kinderen aan te trekken, weet je wel. Maar in dit geval buigt het stadsbestuur voor haar sociale huisvestingsmaatschappij, nochtans een filiaal van de stad. Er mogen appartementen komen (rechtover Potteau in de Zuidstraat) als die maar wat beter worden gemotiveerd en ingekleed. Meer zelfs, er wordt getwijfeld aan de tot nu toe gehanteerde woningtoets zelf. Die 'toets' zal worden 'verfijnd', m.a.w. "meer hanteerbaar" worden gemaakt. De rem op de oprukkende appartementsbouw in de stad wordt dus gelost.

Ook rijst de vraag waarom sociale huurders worden uitgesloten van eengezinswoningen in dat project. Wordt het klassieke huis-met-een-tuintje het voorrecht van wie er een kan kopen? Mogen sociale huurders eigenlijk nog wel kinderen hebben?

Woningtypetoets

Naar aanleiding van een discussie met de Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij (voorzitter Marc Olivier) evalueert het stadsbestuur (CD&V-OpenVLD) zijn woningtypetoets (goedgekeurd door de gemeenteraad op 13 september 2010). Het resultaat is dat de toets wordt afgezwakt.

Met die woningtypetoets, toegepast op elke (ver-)bouwaanvraag, wou het stadsbestuur, op aandringen van zijn administratie, de wildgroei aan appartementen tegengaan. Ingaand tegen de spontane ontwikkeling op de woonmarkt, wilde men de eengezinswoning weer als norm stellen. Wie appartementen wou bouwen, moest zich verantwoorden. Flatgebouwen in gewone woonwijken tasten de woonomgeving aan, was het uitgangspunt. Zij doorbreken de maat van de huizen die men gewend is. Problemen van inkijk, overlast, privacy en parkeren zijn legio.

De toets bestaat uit een beoordelingskader waarmee onderzocht wordt of een flatgebouw wel gewenst is op de aangevraagde plaats. In zeven op tien van de aanvragen gaf de toets aan dat er daar eengezinswoningen moesten komen. In de andere drie op tien gevallen was het resultaat: geen voorkeur. Toch werd in die zeven op tien gevallen van verplichting van eengezinswoningen voor 40% een afwijking toegestaan. Dat om redenen zoals onverbouwbaarheid, architecturale kwaliteit of vroeger gemaakte afspraken tussen stadsbestuur en bouwheer. Concreet werden op die manier van de 100 plannen appartementsbouw er 42 omgeturnd naar eengezinswoningen.

Ook in nieuwe verkavelingen heeft men met die woningtypetoets de bouw van nog meer appartementen kunnen vermijden. De stadsdienst Stadsplanning en -ontwikkeling geeft als voorbeelden het stedelijk woongebied Rys ten noorden van Heule, de Izegemsestraat in Heule-Watermolen, en de Pucksite in de Sint-Godelievestraat (Watermolen). Groep Huyzentruyt heeft voor de verkaveling Oogsstraat een geplande zone voor flats gewijzigd in een zone voor budgetwoningen.

Sociale huisvesting

De woningtypetoets wordt nu al bijna twee jaar toegepast - voorafgaand aan de beslissing van de gemeenteraad is eerst een zestal maanden proefgedraaid. Er zijn enkele 'constructiefoutjes' naar voren gekomen. Zo blijkt het gehanteerde puntensysteem te ingewikkeld. Een winkel met appartement erboven wordt beschouwd als een flat. Na afbraak van bestaande appartementen zouden ze niet mogen vervangen worden door nieuwe. En andere interpretatiegeschillen. Maar daar wordt aan gewerkt.

Een fundamenteler probleem is de toepassing van de woningtypetoets bij socialewoningbouw. Dat leidde bijvoorbeeld tot het zielige getwist tussen Goedkope Woning en het stadsbestuur over de invulling van de vernieuwe Venningwijk. De sociale huisvestingsmaatschappijen - en in Kortrijk zijn er niet minder dan zes actief - eisen een aparte behandeling. De stadsadministratie wil die aparte behandeling niet zomaar toestaan: "Het speelt in principe geen rol door wie de verappartementisering gebeurt". Het uitgangspunt van de toets is immers het beschermen van de eengezinswoning en het streven naar betaalbare huizen met tuinen in de stad. Dat moet ook kunnen in de socialewoningbouw.

Toch verklaart Stadsplanning en -ontwikkeling zich thans bereid een beetje water in de wijn te doen. Men heeft immers het bezoek gekregen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), het toezichthoudende Vlaamse agentschap. VMSW wijst erop dat de sociale huisvestingsmaatschappijen veel minder vrij zijn dan private promotoren. Ze zijn gebonden aan beperkte budgetten, wachtlijsten en allerhande reglementeringen. Zij moeten ook meer dan andere bouwers voorzien in kleinere woongelegenheden, gezien de grote vraag van singles. De stadsadministratie geeft zich niet onmiddellijk gewonnen en argumenteert dat kleinere woningen niet noodzakelijk appartementen moeten zijn. En waar men zich verplicht voelt veel woningen op een beperkte oppervlakte te realiseren, kan men ook opteren door dichte bebouwing en vormen van gestapelde woningen.

Laatste fase Disgracht

Voor die nieuwe inzichten is er direct al een ... 'toetssteen'. De Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij wil zijn bestaande sociale woonwijk Disgracht, tussen Heule en Bissegem, uitbreiden met een gemengd woonproject (1,7 ha) van 35 koopwoningen en 46 huurappartementen.

De stadsadministratie stelt om te beginnen al vast dat de bouwsite niet op wandelafstand van de plaats van Heule bevindt (1,5 km), dat er geen goede verbindingen van openbaar vervoer zijn en dat de bewoners zich niet kunnen bevoorraden in de nabije omgeving. En dan heeft men de woningtypetoets toegepast: zeven vragen.

De toets stelt vooreerst vast dat in de buurt alleen eengezinswoningen te vinden zijn, zowel in de bestaande sociale woonwijk als in de nabijgelegen private verkavelingen. Op de aanpalende percelen zijn alleen eengezinswoningen te vinden. De aan te snijden bouwgrond is "zeker geschikt voor eengezinswoningen met tuin". Maar het terrein biedt ook mogelijkheden voor een collectieve buitenruimte (gemeenschappelijk groen); appartementen zijn niet per se onmogelijk. Qua parkeermogelijkheden zijn er voldoende mogelijkheden voor zowel eengezinswoningen als flats. Er wordt door de bouwaanvrager niet aangetoond dat de bouw van appartementen nodig is voor een bepaalde doelgroep (serviceflats bijvoorbeeld). En ten slotte ligt het bouwterrein niet aan een invalsweg, de Leie, in de stationsomgeving of in een officieel plan vastgelegde zone voor flatgebouwen. De conclusie van de toets is dus zeer duidelijk: hier moeten verplicht eengezinswoningen komen en geen appartementen.

Afwijking?

De Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij legt zich evenwel niet neer bij die conclusie. De betaalbaarheid van haar project komt in het gedrang als zij slechts 48 eengezinswoningen kan bouwen in plaats van de aangevraagde 81 woongelegenheden met inbegrip van flats. De stadsdienst is niet onder de indruk van het argument: met enige creativiteit kan er ook met eengezinswoningen een grotere dichtheid gerealiseerd worden dan de voorgestelde 48 op 1,7 ha.

Volgens de bouwaanvrager is het appartementsgebouw ook architecturaal noodzakelijk om een 'kop' te vormen tussen de woonwijk en de fabriek van Potteau Labo aan de overkant van de Zuidstraat. Volgens de stadsdienst gaat het dan weer niet alleen om mooie architectuur maar vooral om woonkwaliteit: een flatgebouw biedt geen meerwaarde op dat vlak.

Slim zegt de Zuid-West-Vlaamse SHM dat een flatgebouw de kans biedt om het terrein meer groen te bieden. Tja, antwoordt de stadsadministratie: dat groen is meer een collectieve buitenruimte dan een openbaar park voor de hele wijk; telt dat wel?

Ten slotte vraagt de bouwaanvrager een afwijking van de toets om sociale redenen. De beoogde doelgroep zijn gezinnen in combinatie met ouderen. Ouderen hebben liever geen tuin. Daarop reageert de stadsdienst met de vaststelling dat de wijk te ver van het centrum van Heule ligt en daarom minder geschikt is voor de huisvesting van ouderen. "Appartementen voor ouderen bouwt men beter nabij het centrum van Heule, waar de nodige voorzieningen zijn, of aansluitend met bijvoorbeeld het dienstencentrum De Nieuwe Lente waar de ouderen terechtkunnen".

Wat eigenaardig is, is dat de administratie niet ziet dat er bij de 35 huizen met tuin geen enkele wordt gereserveerd voor verhuring. Eengezinswoningen zijn in dit project het privilegie van de gezinnen die zich een woning kunnen aanschaffen. Minder begoeden die alleen kunnen huren, moeten het met een appartement stellen.

Concluderend verklaart Stadsplanning en -ontwikkeling dat er hoogstens kan worden gedacht aan "een gemengde woontypologie", aan "andere woontypologieën die dezelfde kwaliteiten hebben als eengezinswoningen". Voor de goede verstaander: geen appartementsblok rechtover Potteaus maar misschien enkele stapelwoningen.

Benadering

Het stadsbestuur gaat schijnbaar akkoord met die conclusie van zijn administratie. Maar het beslist meteen ook om de woningtypetoets "te verfijnen en aan te passen, met een eenvoudiger puntensysteem en een betere definiëring". Ook moet de toets worden uitgebreid "met een benadering vanuit een globale visie om een oplossing te bieden voor de sociale huisvestingsmaatschappijen". Dat is volgens mijn aanvoelen toch niet helemaal wat de uitvinders van de woningtypetoets en de voorstanders van meer eengezinswoningen voor ogen stond.

Disgracht5.JPG

De commentaren zijn gesloten.