18-08-10

Zoek maar es een betaalbare woning in Kortrijk...

 

vtex11.JPG

Een koppel beginnende verpleegkundigen moet de wedde van een van hun beiden volledig spenderen aan hun lening als zij in Kortrijk een huisje willen kopen tegen de gemiddelde kostprijs. Bijna de helft van de wedde van een van hun beiden gaat eraan als zij hun gezinsleven willen starten met het huren van een gemiddelde woning in Kortrijk. Dat toont een onderzoek aan van de sp.a van Kortrijk. Uit die ontluisterende vaststelling blijkt de noodzaak aan een veel actiever woonbeleid in de stad.

Dat was merkwaardig genoeg ook de conclusie van het weekblad Trends, dat absoluut niet van socialistische sympathieën kan worden verdacht. Trends schreef op 6 mei 2010: "Kortrijk heeft het nog altijd moeilijk om jonge gezinnen aan te trekken, maar dat is wellicht grotendeels te wijten aan de prijsproblematiek. Veel jonge gezinnen zouden graag in de stad wonen, maar het is heel moeilijk om in het centrum van de stad een betaalbare woning met tuin te vinden. De overheid zou eens moeten nadenken over hoe ze daar een stukje corrigerend kan werken”.

Ouder

Philippe De Coene, sp.a, Vlaams volksvertegenwoordiger, wijst erop dat de bevolking van Kortrijk stagneert sedert 2005, na een stelselmatige daling. De andere centrumsteden groeien intussen weer lustig aan. Er is een Kortrijkvlucht van de jongere generaties terwijl de vijftigplussers de stad in massa weer komen opzoeken. Verontrustend is ook dat de Kortrijkse bevolking niet alleen veroudert maar ook verarmt. Het gemiddeld inkomen van de Kortrijkzanen stijgt trager dan elders in Vlaanderen en in de andere centrumsteden.

Er staan op Kortrijks grondgebied ongeveer 35.000 panden waarvan er 32.302 zijn bewoond. 64% van die panden zijn bewoond door hun eigenaars - ook dat is minder dan elders in het Vlaamse gewest - , 35% door huurders - wat veel is. Dat woningenbestand blijkt bovendien ouder te zijn dan elders: 82% is ouder dan 25 jaar (in heel West-Vlaanderen is dat slechts 74%).

Wachtlijsten

Ondanks de grote populatie huurders, is het aantal sociale huurwoningen in Kortrijk veeleer bescheiden. Het zijn er een kleine 3000 als men er niet alleen de woningen van de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's, 2359 woongelegenheden) maar ook die van het sociale verhuurkantoor De Poort (317), het Vlaams Woningfonds en het OCMW (265) bijneemt. Ik herinner eraan dat De Poort - die schitterend werk doet! - er indertijd is gekomen precies omdat de SHM's er maar niet in slaagden een voldoende aantal huurwoningen aan te bieden.

De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn nog altijd onbehoorlijk lang. De wachttijd voor een sociale huurwoning varieert, volgens de SHM's zelf, al naargelang het type, tussen de 29 en 66 maanden. Nochtans is een sociale huurwoning een heel betaalbare optie; de huurprijs is zowat de helft van de private huurprijzen, tussen de 200 en de 255 euro per maand. Het gemiddelde gezinsinkomen van sociale huurders schommelt rond de 1500 euro.

Onderzoek

Interessant is de doorlichting die Mario Craeynest, medewerker van Philippe De Coene, gemaakt heeft van de woonkost van Kortrijkse gezinnen. Hij bracht een aanbod van 436 verkooppanden en 143 verhuurpanden in kaart in de maanden april, mei, juni en juli 2010, bij zowel de Kortrijkse immokantoren als de notarissen en advertenties van particulieren.

Kopen

koopap.JPG

Uit de bevindingen van Mario blijkt dat er in Kortrijk nauwelijks appartementen te koop zijn tegen minder dan 100.000 euro (2,2%). Het aanbod van minder dan 150.000 euro is nog geen derde (28%). Een groot derde (36%) kost meer dan 200.000 euro. De gemiddelde kostprijs is 225.185 euro (252.000 euro met inbegrip van kosten).

koopwo.JPG

Wie een huis wil in plaats van een flat, vindt amper iets onder de 100.000 euro (6,3%). Huizen van minder dan 150.000 euro vormen nog geen kwart van het aanbod (24%). De helft van wat er te koop staat, kost meer dan 200.000 euro, en ruim 20% kost meer dan 300.000 euro. De gemiddelde kostprijs is 251.621 euro (282.000 euro met inbegrip van de kosten).

Huren

huurap.JPG

huurwo.JPG

Wie een huis of een flat wil huren in Kortrijk, moet 'zijn bretel spannen'. Er is bijna niets te vinden, nog geen 1% van het aantal panden. Er is geen flat te huur onder de 300 euro en onder de 400 euro alleen enkele van mindere kwaliteit. Er is geen huis te vinden onder de 400 euro per maand. Door de band liggen de pachten twee tot drie keer hoger dan bij de sociale woningen. De gemiddelde huurprijs van alles wat Mario onder ogen kreeg, bedraagt 590 euro per maand voor een appartement en 730 euro voor een huis.

Bouwen

nieuwbouwwo.JPG
Na jaren geslabak, zijn de promotoren intussen opnieuw in gang geschoten op Kortrijks grondgebied. Maar bij die nieuwe projecten worden doorgaans verkoopprijzen gehanteerd die buiten het bereik liggen van een doorsnee startersgezin. Een verhelderend voorbeeld biedt de Vetex-site in de Veldstraat, een herbestemmingsproject van ex-industriële grond, waarin nogal wat overheidsinspanningen en -centen zijn gestoken. De eerste fase van dat project, een rij woningen in de Veldstraat, nadert zijn voltooiing. De kleinste woning kost - zonder garage! - 320.000 euro (incl. kosten); de wat grotere 385.000. Het volledig private project 't Park in de Gentsesteenweg, een herbestemming van de gewezen ververij Lambrecht, biedt goedkoper prijzen: gemiddeld 241.000 euro met autostalplaats inbegrepen. De promotor van de verkaveling Marie Desmetplein, aan het Ring Shopping Center, vraagt gemiddeld 258.000 euro per huis. In de Oogststraat in Heule komt het gemiddeld op 270.00 euro.

nieuwbouwap.JPG
De - gecontesteerde - appartementen in de Residentie Vlasmarkt worden zonder garage te koop aangeboden tegen gemiddeld 315.000 euro. Goedkoper zijn de flats in de Kanonstraat (project Saint-Georges, 183.000 euro gemiddeld), het al genoemde project 't Park, Gentsesteenweg (gemiddeld 211.000 euro), en in Titan Groeningelaan (215.000). Veel duurder zijn dan weer het vernieuwbouwproject K115 in de Gentsesteenweg (gemiddeld liefst 461.000 euro) en de verbouwde Stalinistische taart waarin tot voor kort De Post huisde op de Grote Markt (640.000 euro, met zicht op de Halletoren).

De conclusies met betrekking tot de nieuwbouw zijn simpel. Onder de 100.000 euro is er niets. Onder de 200.000 geen huis. Er zijn dubbel zoveel flats in opbouw dan huizen. En de gemiddelde prijzen zijn te vergelijken met de prijzen van wederverkopingen van bestaande panden.
Wie kan dat allemaal nog betalen?

Sponsoring

De Kortrijkse sp.a ging op zoek naar wat startende mensen op de arbeidsmarkt kunnen vangen. Behalve beleidsmedewerkers en bankbedienden zijn er heel weinig die meer dan 2000 euro netto per maand verdienen. Bijvoorbeeld: een verpleegkundige 1800, een ambtenaar Onderwijs 1400, een kleuterleidster 1500, een buschauffeur ook 1500 enzovoort. Die bedragen werden vergeleken met de huidige - heel lage - leningtarieven. Voor een gemiddeld appartement moet men zowat 220.000 euro lenen. Met een afbetalingstermijn van 20 jaar - vroeger standaard! - kost dat een gezin ongeveer 1400 euro per maand. Een gemiddelde woning vraagt een leninglast van een slordige 250.000 euro. Op 20 jaar komt dat op 1600 euro per maand. en op 30 jaar toch nog op 1300 euro. Conclusie: starters moeten hun koopwensen opbergen als ze niet kunnen beschikken over serieuze sponsoring.

De sp.a van Kortrijk is ervan overtuigd dat ook de stedelijke overheid iets aan die situatie kan doen. Zij heeft daartoe een reeks voorstellen uitgewerkt. Die komen aan bod in een volgend stuk.

Commentaren

Gelukkig komen er op de Toyota-site 18 woningen die betaalbaar moeten zijn voor jonge gezinnen...
tegen de prijs van 250.000 € (!)

Gepost door: anoniem | 19-08-10

Altijd de moeite waard om te zien hoe de lokale pers met dit soort dossiers omgaat.

Gepost door: Frans Lavaert | 21-08-10

Altijd de moeite waard om te zien hoe de lokale pers met dit soort dossiers omgaat.

Gepost door: Frans Lavaert | 21-08-10

De stad Kortrijk en het arrondissement Kortrijk zijn momenteel op gebied van wonen (gewone woonhuizen) bij de goedkoopste van Vlaanderen. Goedkoper zelfs dan bijv. Roeselare en Oudenaarde ! En West-Vlaanderen is de gooedkoopste provincie. Waar klagen de sossen eigenlijk over ? Cijfers op tafel aub ! Zie eerstdaags op Het Verdriet van Kortrijk, de cijfers !

Gepost door: walter maes | 23-08-10

Kortrijk mag dan al op woongebied goedkoop zijn geweest: het heeft de stad niet - maar dan ook niets! - geholpen om jonge gezinnen met kinderen naar de stad te lokken. Daarvoor is meer nodig dan bij de pakken te blijven zitten. Het vergt een actief en planmatig woonbeleid - wat er nog altijd niet is.

Overigens is het vastgoed sinds kort opmerkelijk duurder aan het worden in Kortrijk. En dat zal het voor starters en jonge gezinnen nog minder aantrekkelijk maken om zich hier te komen vestigen...

Gepost door: marc | 23-08-10

Kortrijk is en blijft een van de goedkoopste regio's qua prijs van gewone woonhuizen. Ook elders stijgen de prijzen, en nog geen klein beetje. Het aanbod van woonhuizen in alle prijsklassen is hier veel ruimer dan elders in Vlaanderen. Ook voor sjieke dure villa's, bungalows en landhuizen. FEITEN. De reden waarom veel jonge gezinnen uitwijken moet ELDERS gezocht worden maar een verklaring is moeilijk te vinden. De politiek kan daar, in het geval van Kortrijk, niets aan verhelpen. Is er elders een 'beter en planmatiger woonbeleid' dan in Kortrijk ? Natuurlijk niet, integendeel. Om een keer positief te zijn : hier scoort Kortrijk veel beter dan in vergelijkbare centrumsteden in Vlaanderen. De sossen hebben daar ook aan meegewerkt ! Ze vervallen nu in chagrijnige oppositietaal. Zie verder op Het Verdriet van Kortrijk. De cijfers !

Gepost door: walter maes | 23-08-10

Volgens mij is het het sluitingsuur voor horecazaken die jonge gezinnen afschrikt.

Gepost door: Adelbert, kunstenaar/nachtburgemeester. | 24-08-10

Inderdaad, het sluitingsuur is dé grote boosdoener. Ze sluiten namelijk te laat. De gruwel van het nachtlawaai !

Gepost door: walter maes | 24-08-10

als renovatiebegeleider bij de bouwblokrenovatie in Kortrijk verbaast het mij dat U de gemiddelde huurprijs van de woningen op 730€/maand inschat. Ik ken huurprijzen voor gezellige woningen van 250€, 320€, 290€, enz. weliswaar voor alleenstaanden. Voor gezinnen met 2 kinderen kan ik iets vinden voor 400€, 450€, enz.
Ik heb hierbij geen politieke agenda. Alleen de correcte cijfers interesseren mij. Dit wil niet zeggen dat er heel wat kan verbeteren en ik meen dat er in Kortrijk toch wel wat aan het gebeuren is, tén goede.
Vr.groeten. Luc

Gepost door: luc despiegelaere | 27-08-10

Luc, het gaat om een bruut gemiddelde en om een momentopname. En dat is ook zo gemeld. Er zijn natuurlijk goedkopere maar er zijn ook heel wat duurdere.

Wat mij betreft, is de vaststelling van onderzoeker Mario Craeynest dat er momenteel onder de 300 euro voor flats en onder de 400 euro voor huizen geen huuraanbod is, het belangrijkst. Je zal maar dringend een dak boven je hoofd nodig hebben op dit ogenblik...

Gepost door: marc | 28-08-10

De commentaren zijn gesloten.