19-04-10

NMBS haalt schaapjes op het droge op Kortrijk Weide

evenementenplein

Het ziet ernaar uit dat de aankoop van het gebied Kortrijk Weide Stad Kortrijk uiteindelijk een dik kwart miljoen euro meer zal kosten dan overeengekomen in 2005. Dat komt omdat het stadsbestuur, daartoe gepusht door minister van Justitie en voorzitter van het Stadsontwikkelingsbedrijf SOK Stefaan De Clerck, akkoord gaat om een deel van de saneringskosten van de zwaar vervuilde gronden over te nemen van de verkoper, het Fonds voor Spoorweginfrastructuur (FSI). De stad koopt de gronden van Kortrijk Weide tegen een netto-prijs van 1,5 miljoen euro. De saneringskosten die de stad zal dragen, worden geraamd op 1,78 miljoen euro. Met die investering van 3,28 miljoen euro hoopt het stadsbestuur 50.000 m² te kunnen ontwikkelen. In 2005 was er een akkoord met de Spoorwegen om de terreinen - schoongemaakt! - aan te kopen tegen 3 miljoen euro; toen had men nog de illusie 90.000 m² van die grond te kunnen ontwikkelen.

Masterplan

Kortrijk Weide is de wat anachronistische naam voor een gebied van zowat 7 hectare naast de westelijke binnenring. Door de aanleg van die nieuwe binnensteedse verkeersverzamelweg kwamen de ondergewaardeerde gronden daar beschikbaar, op een boogscheut van het stadscentrum. Naast het OCMW van Kortrijk en het Vlaamse Gewest waren de meeste gronden in eigendom van de Belgische Spoorwegen (en aanverwante firma's). De Spoorwegen koesterden ooit (eerste helft twintigste eeuw) de hoop daar een nieuw station te bouwen. Nadien gebruikte de NMBS de terreinen voor haar goederentrafiek.

In 2001 richtten de stad en de NMBS een 'studiesyndicaat' op voor de ontwikkeling van het ontsloten gebied. In 2003 liet de stad op eigen kosten voor Kortrijk Weide een masterplan ontwerpen door sterarchitect Stéphane Beel. Een op dat masterplan gebaseerd Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) haalde de eindmeet niet omdat onderweg de reglementering veranderde en er een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) moest worden gemaakt in plaats van een BPA. Door allerlei procedurele verwikkelingen (zie mijn stuk van september vorig jaar) kan het nog lang duren eer dat RUP klaar geraakt.

Dat belette het stadsbestuur en het SOK niet om al in 2007 een architectuurwedstrijd uit te schrijven voor het nieuwe politiehoofdkwartier dat daar een van de aandachttrekkers moet worden (zie mijn eerdere stukken van eind januari 2008 , februari 2008 en februari 2009 ). Een hoge stadsambtenaar zag al die voortvarendheid met lede ogen aan. Het ergerde hem mateloos dat het stadsbestuur allerlei plannen liet maken en verbintenissen aanging voor terreinen waarvan men van in den beginne wist dat het risico op vervuiling zeer groot was en die men zelfs nog niet in eigendom had. Hij gispte (vergaderverslag in mijn bezit) dat "er in de toekomst meer vooraf rekening zal moeten gehouden worden met het terrein waar men dergelijke projecten wenst te realiseren, zodat men niet meer voor al die onaangename verrassingen komt te staan".

Grondzuivering

Een van die onaangename verrassingen is de moeizame aankoop geweest van de gronden van NMBS en consoorten. Op 10 oktober 2005 was er nochtans als een verkoopsovereenkomst tussen de stad en het Fonds voor Spoorweginfrastructuur (FSI), dat een jaar voordien de gronden had overgenomen van de NMBS-Holding.

Een eerste meningsverschil tussen koper en verkoper betrof de mate (en de kostprijs) van de grondzuivering. De NMBS-Holding bleef als verkoper aan FSI niettemin gehouden tot bepaalde saneringsverplichtingen. Het betreft de terreinen waar voorheen een brandstoffenhandel actief was. De NMBS-Holding liet er al grondsaneerder BOFAS op los en is bereid tegen van de zomer de rest te zuiveren. De holding draagt die kosten: 625.000 euro om de grond proper genoeg te maken voor woningbouw.

De latere ontdekking van nog meer smeerlapperij in andere delen van de spoorweghectaren doorkruiste de eigenlijke verkoopsoverdracht. In het hoger gelegen deel van Kortrijk Weide (opgevulde grond) werden kalkslib en zware metalen ontdekt, nadat FSI eigenaar was geworden. Die sanering is dus lastens FSI. Een groot meningsverschil daarbij was de bestemming die men aan de schoongemaakte gronden wil geven.

Het maakt een groot verschil in saneringskost als men de grond achteraf wil gebruiken voor industriële doeleinden of voor parking dan wel voor bewoning. Voor een volledige sanering volgens de strenge normen voor bewoning maakte de firma Universoil een offerte van 1.780.960 euro. Beperkt men die grondige reiniging tot de plaatsen waar het masterplan woningen wil laten komen, dan kan de saneringskost volgens een offerte van specialist Esher beperkt worden tot 750.000 euro. De stad, aankoper, wou de eerste optie; verkoper FSI wou niet verder gaan dan de tweede oplossing. Meer nog, het FSI was van oordeel dat zijn verplichting niet verder liep dan een sanering van 500.000 euro; maar om de verkoop te vergemakkelijken wou het Fonds daaran wat meer besteden doch niet meer dan voormelde 750.000 euro.

Prijs

Een ander fundamenteel discussiepunt tussen koper stad en verkoper FSI betrof de prijs. In 2005 was een bedrag overeengekomen van 3.004.130 euro. FSI eiste niet onterecht een aanpassing aan de index. Het stadsbestuur wierp dan weer op dat men er in 2005 van uitging dat 90.000 m² kon worden ontwikkeld. Inmiddels was duidelijk geworden dat het maar 50.000 m² was; de vermindering was te wijten aan de nieuwe verplichtingen van het Grond- en Pandendecreet.

Met een andere opwerping zou het stadsbestuur niet moeten afkomen als het een aankoop was geweest van een particuliere eigenaar: voor de aankoop van het deel van het terrein waar het nieuwe politiehoofdkwartier moet komen mag de stad niet meer betalen dan het officiële schattingsverslag van het Comité van Aankoop. Dat betekent een brutowaarde van 750.000 euro (min 150.000 euro infrastructuurwerken). In 2005 was men onbezonnen uitgegaan van een raming tussen de 1,3 en de 1,9 miljoen euro.

De onderhandelingen zaten dan ook maanden- zoniet jarenlang geblokkeerd. Bij de federale politie, partner van de lokale politie (zone VLAS) bij de bouwplannen voor een nieuw hoofdkwartier, gingen al stemmen op om elders apart te gaan bouwen; zo zeer waren zij het wachten beu. Uiteindelijk zijn pas heel onlangs, op een belangrijke 'meeting' op 24 maart 2010, de knopen doorgehakt, na aanzienlijke toegevingen van het Kortrijkse stadsbestuur.

Allerhoogste niveau

Het is heel interessant te zien wie er op die meeting aanwezig was, werkelijk een gezelschap op het allerhoogste niveau. Uiteraard was daar het stadsbestuur (burgemeester Lieven Lybeer, schepen voor stadsontwikkeling Wout Maddens, projectverantwoordelijke Veronique Lambert en SOK-directeur Trui Tytgat). Even vanzelfsprekend was de aanwezigheid van het FSI. Het Fonds stuurde een delegatie bestaande uit ingehuurde topspecialisten: fiscalist Véronique Tai van de 'ruling'-dienst van de federale overheidsdienst Financiën (men zoekt blijkbaar nog altijd afspraken te kunnen maken over BTW-recuperatie), vastgoedspecialist Frédéric Sohet van de adviesdienstengroep Deloitte, en Joy Donné, kabinetsadviseur van vice-premier Didier Reynders, die er de Regie der Gebouwen opvolgt.

Ook de NMBS-holding heeft heel zwaar gemobiliseerd: gedelegeerd bestuurder Jannie Haek, voorzitter van de raad van bestuur Jean-Claude Fontinoy, generaal-manager Marleen Verdonck en hoofd van de milieu-afdeling van de NMBS Wim Bontinck. Merkwaardig is ten slotte de aanwezigheid van minister van Justitie Stefaan De Clerck samen met de topkabinettards Wim Coumans en Chris Lecluyse. Was het de bedoeling dat het federale politieke zwaargewicht de grotendeels publieke (federale) instelling die de NMBS nog altijd is, kwam tot toegeeflijkheid bewegen? Of was het omgekeerd zijn bedoeling het stadsbestuur te puchen niet meer moeilijk te doen om weer vaart te krijgen in het hele ontwikkelingsproject?

Risico

Na felle discussies - het verslag spreekt van een 'doorgedreven afweging' - werd op de topmeeting van 24 maart 2010 volgend akkoord bereikt. Het FSI verkoopt zijn gronden op Kortrijk Weide aan Stad Kortrijk tegen een prijs van 1,5 miljoen euro. Het stadsbestuur gaat ermee akkoord dat het FSI daarmee bevrijd is van elke saneringsverplichting.

Aangezien de saneringskosten worden geraamd op 1.780.960 euro (schatting Universoil) om de gronden zo proper te maken als het stadsbestuur dat wil (kwaliteit voor bewoning), betekent dit dat het bereikte akkoord de stad uiteindelijk zeker 3.280.960 euro zal kosten. Dat is 280.960 euro meer dan bij de aanvankelijke verkoopsovereenkomst van 2005. En het is nog maar de vraag of de sanering niet meer zal kosten. Zal men bij de werkzaamheden niet nog meer vervuiling ontdekken? Eerder lieten sommigen verstaan dat de saneringsplichten wel eens de NMBS-gronden een 'negatieve waarde' konden geven. Dat betekent dat de sanering meer zou kosten dan de mogelijke verkoopsopbrengst van de gronden. Dat risico berust nu bij de stad.

Aan het bereikte akkoord zit nog een venijnig haakje. De gehaaide toponderhandelaars van het FSI konden het stadsbestuur de belofte ontfutselen om nog wat bovenop de afgesproken 1,5 miljoen euro te betalen als zou blijken dat er toch meer dan 50.000 m² zou kunnen ontwikkeld worden op de aangekochte gronden. Die extra toegeving van het stadsbestuur wordt zeker niet gecompenseerd door de toestemming die het krijgt om in juni 2010 al een evenement te organiseren (de week van het ontwerpen) in de NMBS-loods.

18:19 Gepost in Algemeen | Permalink | Commentaren (1) |  Facebook |

Commentaren

Avatar WAKE UP SALE Opening in Free Record Shop Gent Avatar WAKE UP SALE Opening in Free Record Shop Gent
woensdag 21 april 2010 vanaf 06u00 stipt tot 10u00

Belgische Première – DVD en Blu-ray verkoop met extra voordeel voor blauwe bezoekers en gratis ontbijt voor elke klant!

Gepost door: Sakina | 20-04-10

De commentaren zijn gesloten.