04-05-09

Pluimstraat: proeftuin of boksring voor Kortrijks woonbeleid?

Bouwblokrenovatie

In Kortrijk loopt een voorzichtig experiment met 'bouwblokrenovatie'. De bewoonbaarheid van de hele Pluimstraat en het bouwblok tot aan de Veemarkt dat erop aansluit, moet drastisch verbeteren. Maar verschillende instanties zijn daarvoor in gang geschoten, zonder veel coördinatie en zelfs met tegenstrijdige doelstellingen. Bovendien rijst de vraag of er in de Pluimstraat wel voldoende resultaten kunnen worden behaald.

Oude wijk

Een dertigtal jaar geleden bezocht ik een project van bouwblokrenovatie in Rotterdam. De grote middelen werden daarvoor ingezet. Het blok werd volledig leeggemaakt; de bewoners kregen een woning elders. Alle huizen en andere pandjes (winkels en bedrijfjes) werden 'gestript' tot op de ruwbouw en zo nodig heringedeeld. Het bouwblok behield zijn eigenheid, maar waar de verkrotting te erg had toegeslagen, werd er gesloopt voor passende 'invulbouw'. Architecten met naam werden ingezet en met de aannemers werden schappelijke prijzen bedongen door de grootte van de opdrachten op bouwblokschaal. Diverse partners gingen samen in zee: de stad, het rijk, private promotoren maar ook woningcorporaties, waarvan de inbreng voorkwam dat er al te veel sociale verdringing was. De hele opratie werd geleid door een stuurgroep.

Dertig jaar later gaat het er in Kortrijk in de Pluimstraat heel wat bescheidener aan toe, maar daarom niet minder gecompliceerd.

Er zijn in Kortrijk nog wel straten genoemd naar een café. De Vredelaan bijvoorbeeld. De Pluimstraat is genoemd naar café La Plume, die even buiten de stadsgracht nabij de al lang verdwenen Sint-Janspoort stond. Het betreft het hoekhuis Zwevegemsestraat 45. Vandaar dat de twee bouwblokken van de Pluimstraat, van elkaar gescheiden door de Slachthuisstraat, de 'Oude Sint-Janswijk' wordt genoemd - niemand die dat nog weet (zie hier).

De bouwblokken bevatten overwegend kleine werkmanswoningen, waarvan een groot derde is gebouwd in het begin van de vorige eeuw en de grote helft voor de Tweede Wereldoorlog. Het is een van de stadsuitbreidingen voor de opvang van het werkvolk dat toestroomde tijdens de industriële revolutie in de textielnijverheid.

Al op het moment dat al die huisjes werden gebouwd, was er niet veel wooncomfort. De niet zo denderende kwaliteit van hun constructie heeft het verval in latere jaren versneld. Intussen is de buurt meer en meer een uitweg geworden voor woonbehoeftige gezinnen op zoek naar goedkoop onderdak. Veelal hadden die bewoners niet de financiële armslag om op eigen kosten veel te investeren in hun woning. In totaal zijn er in de zone een kleine 300 woningen waarvan er een dikke 80 slechts worden bewoond door de eigenaars. Het gaat dus duidelijk om een buurt waar veel privaat gehuurd wordt. Er wonen zowat 530 mensen.

Sociale verdringing 

Het is niet verwonderlijk dat het OCMW van Kortrijk in die buurt al langer actief is, ook in samenwerking met de sociaal verhuurkantoor De Poort. De Poort realiseerde jaren geleden al modelprojecten van sociale renovatie in het Sint-Janshof en het Groeningebeluik. Het OCMW bezit in het dubbele bouwblok 10 woningen, De Poort eentje, en De Poort verhuurt er 10 woningen voor particuliere eigenaars.

Sinds 2007 is ook de stad en het Stadsontwikkelingsbedrijf SOK er in gang geschoten. Herinner u dat het SOK de komst heeft mogelijk gemaakt van het megawinkelcentrum van Foruminvest (K in Kortrijk). Een van de engagementen die het SOK van Foruminvest heeft geëist, is de oprichting van een Pandenfonds, waarin Foruminvest en het SOK zelf elk een miljoen euro zouden stoppen. Het SOK heeft dat miljoen inmiddels gekregen van de stad. Dat Pandenfonds moet in een straal van 300 meter rond het winkelcentrum de buurt 'herwaarderen' door vastgoedprojecten te ondernemen. Nogal wiedes dat de promotoren liever niet hebben dat hun winkelcentrum omringd wordt door achterbuurten.

Met eigen middelen kocht het SOK in de bouwblokken al een vijftiental panden op. Er komen er geregeld vrij omdat het verloop er heel hoog is gezien de verloedering. Onder het voorzitterschap van Stefaan De Clerck nam het SOK van meetafaan de ferme beslissing dat het niet de bedoeling was daar aan sociale huisvesting te doen. De aangekochte panden moesten grondig worden vernieuwd met als doelpubliek jonge startende gezinnen, zo mogelijk met kinderen. Want zeker in het centrum van de stad is de bevolking zienderogen aan het verouderen en verarmen, en het SOK wil een grotere verscheidenheid. Het SOK ging daarin zelfs nog verder. Aan het OCMW (en dus onrechtstreeks ook aan De Poort) werd gevraagd in die buurt geen panden meer op te kopen voor zijn per definitie kansarm publiek.

Op zichzelf is de beleidskeuze van het SOK verdedigbaar. Maar dan slechts als men tegelijk een oplossing kan bieden aan de mensen die nu die buurt bevolken. Als er geen compenserende sociale woningen kunnen worden aangeboden, is de operatie van het SOK in Pluimstraat en omliggende niets anders dan georganiseerde sociale verdringing.

Bouwblokrenovatie4

Onmogelijke opdracht?

Het SOK zette vier jonge architectenbureaus aan het werk om voor 11 van zijn huizen in de Pluimstraatbuurt een renovatieproject uit te werken. Het gaat om het bureau Ampe-Trybou (Oudenburg), AVDK Architectenbureau Vande Kerckhove (Moorsele), Arch ID (Kortrijk), en Pascal Schneider (Sint-Denijs).

De opdracht was uitdrukkelijk ontwerpen te maken die jonge gezinnen met kinderen konden bekoren om daar te komen wonen. Minstens moest het gaan om een grondige renovatie zonder eventueel sloping van het bestaande en vervangbouw uit te sluiten. Het SOK had daarbij zelf berekend dat het kostenverschil tussen grondige renovatie binnen de bestaande bouwvolumes (geraamd op ongeveer 110.000 euro) en grondige renovatie met uitbreken en verplaatsen van muren en plafonds (ongeveer 150.000 euro) niet zo groot is. Die laatste raming was dan ook de kostprijs waarnaar werd gestreefd.

Uit de ingediende ontwerpen blijkt evenwel dat die doelstellingen moeilijk haalbaar zijn. Van cité-huisjes is het bijna ondoenbaar om daar redelijke woningen voor jonge gezinnen van te maken - ze lenen zich hoogstens tot studentenhuisvesting. De wat grotere panden zijn dan weer van zo slechte basiskwaliteit dat er alleen zeer dure oplossingen mogelijk zijn. Om dan toch binnen het gewenste prijsniveau te blijven is opsplitsen in kleinere woongelegenheden zeer verleidelijk. En dat levert dan weer geen woningen op voor gezinnen met kinderen, hoogstens starterswoningen voor jonge gezinnen zonder kinderen. Eigenaardig genoeg is slopen en nieuwbouw veelal onmogelijk omdat de panden veel te smal zijn (3,6 meter bijvoorbeeld).

Zelf vraag ik mij af of het niet rationeler zou zijn een aaneengesloten aantal panden te verwerven en te slopen voor wat grotere nieuwbouwprojecten.

Nu of nooit?

In de gemeenteraad en in het SOK heeft sp.a van in het begin gewaarschuwd voor het uitdrijven van de huidige bevolking uit de Pluimstraatbuurt. Herwaardering is oké als er voorzien wordt in sociale huisvesting voor de bewoners die de verbeterde panden niet kunnen betalen.

Nu komt er ook vanuit het stadsbestuur zelf een initiatief om sociale verdringing in de wijk tegen te gaan: de 'Nu of nooit'-premie. 85.000 euro wordt vrijgemaakt om heel tijdelijk (tot 30 april 2011) eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders financieel bij te springen voor renovatiewerken. In 2010 is het 100.000 euro en in 2011 nog eens 50.000 euro. 

De stad betaalt de helft van de facturen na aftrek van wat men aan andere premies in de wacht kan slepen, met evenwel een maximum van 5000 euro. De premie wordt alleen uitgekeerd als de woning achteraf voldoet aan de normen van de Vlaamse Wooncode. Alleen particulieren kunnen de premie aanvragen; dus niet bijvoorbeeld de socialehuisvestingsmaatschappij Goedkope Woning, het SOK, het OCMW of De Poort. Wel kan de premie gaan naar eigenaars die verhuren aan De Poort, die dan onderverhuurt. De woningen moeten minstens 20 jaar oud zijn en in voornoemde twee bouwblokken liggen. 

Nieuw en interessant is dat de premie-aanvrager ter dege wordt begeleid in zijn verbouwingsavontuur. Hij krijgt een renovatiebegeleider toegewezen - wellicht iemand van De Poort - waarmee hij samen een technisch onderzoek van de woning doet, een renovatieplan opstelt, een prijsofferte maakt, aannemers zoekt, de voortgang van de werken controleert enzovoort. Overigens wordt voor die samenwerking een contract opgesteld tussen de stad, de eigenaar en eventueel de huurder. Ter bescherming van de zittende huurder komt er in dat renovatiecontract ook een clausule die een maximumhuurprijs vastlegt voor de komende 9 jaar, gebaseerd op een redelijke verrekening van de investeringskost.

Bouwblokrenovatie3

Waarom alleen in de Pluimstraat?

Die 'Nu of nooit-premie' is een goed inititatief om de buurt te herwaarderen zonder sociale verdringing. Natuurlijk is het de vraag of de financiële ondersteuning groot genoeg is om de veelal weinig kapitaalkrachtige eigenaars tot investeren te bewegen. En zal het aspect technische en administratieve ondersteuning bij de eigenaars opwegen tegen de toch ingrijpende bemoeienissen van de stad en de renovatiebegeleider?

Bij de bespreking in de gemeenteraad vroeg Bert Herrewyn, sp.a, namens de progressieve fractie de veralgemening van die premie tot heel het grondgebied van Kortrijk of toch minstens tot de herwaarderingsgebieden die ooit werden vastgelegd. Waarom krijgt de eigenaar van een wankele woning in de Pluimstraat wel recht op die premie en een eigenaar in bijvoorbeeld de Stasegemsestraat, de Proosdijstraat, de Izegemsestraat niet? In de commissie had burgemeester Lieven Lybeer daarop aangekondigd dat het premiegebied eventueel zou uitgebreid worden na dit eerste experiment. In de gemeenteraad kwam er onmiddellijk reactie van schepen Wout Maddens, die dat niet betaalbaar achtte voor de stad.

Overigens stelde Bert Herrewyn vast dat de Nu of nooit-premie het levende bewijs is dat het bestaande premiestelsel niet werkt om elementaire woonnoden aan te pakken. Bij het aantreden van de CD&V-OpenVLD-coalitie werd immers de populaire algemene renovatiepremie vervangen door veel geringere premies voor slechts welbepaalde werken (tot nu toe: voorkomen van CO-vergiftiging en dakisolatie). Bij de toelichting was immers gezegd dat de Nu of nooit-premie van toepassing is waar het bestaande premiestelsel niet helpt. Elementaire verbeteringen voor veiligheid, gezondheid, comfort en energiezuinigheid worden vandaag niet meer gedekt door de bestaande stadspremies.

Boksring

De Pluimstraat- en Veemarktbuurt was in de jaren rond de Tweede Wereldoorlog een van de bruisende uitgaansbuurten van Kortrijk. Men sprak wel eens van de Bierwijk, ook de naam van een verdwenen cafeetje in de Slachthuisstraat. In de buurt waren ook heel wat danszalen ingericht, waar soms ook 'wereldrecordpogingen accordeon spelen' en bokswedstrijden werden georganiseerd.

In de Pluimstraat zij trouwens nog twee van die zalen aanwezig: de Scala in nummer 7 (bouwjaar 1875), waarin thans de Unie der Zorgelozen onderdak heeft gevonden, en de zaal van Autox, lange jaren door de handelaar in autoonderdelen gebruikt als magazijn. In de Zwevegemsestraat 13 staat nog de Palace, opgekocht door het SOK. De gewezen dancing, (seks-)cinema en weer dancing is een merkwaardig bouwwerk en heeft daarom een groeiende schare fans die opkomen voor het behoud. Het SOK koestert evenwel plannen om het te slopen en te vervangen door woningen die aansluiting zouden geven met het achterliggende Groeningebeluik.

Maar in verband met de bouwblokrenovatie blijken er momenteel dus drie tegenstrijdige strekkingen te bestaan in het stadsbestuur. Enerzijds is er de strekking De Clerck/SOK die de wijk wil uitzuiveren van een te groot aantal kansarmen. De vernieuwing moet bestaan in het realiseren van betere woningen die jonge gezinnen met kinderen kunnen bekoren. Het OCMW en De Poort moeten daar stoppen met het opkopen en renoveren van panden voor sociale doeleinden. Anderzijds is er de strekking OCMW/De Poort/Lybeer, die meer aan sociale stadsvernieuwing wil doen en sociale verdringing wil tegengaan. Op die manier bestendigt men in die buurt de overpopulatie van kansarmen, zij het dan in verbeterde omstandigheden. En ten slotte is er de strekking Maddens die vooral naar het kostenplaatje kijkt en eigenlijk niet onbeperkt geld wil stoppen in wonen, daar of elders.

Men zou daarbij bijna vergeten dat er ooit een stuurgroep is opgericht voor die bouwblokrenovatie. Daarin zijn alle betrokken diensten en instanties vertegenwoordigd, met uitzondering van de sociale huisvestingsmaatschappij (noch Goedkope Woning, noch Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij); ook dat is weer typisch. Die stuurgroep lijdt echter een slapend bestaan. Voor de instelling van de Nu of nooit-premie is hij niet geconsulteerd. Ook niet voor de elf proefprojecten van het SOK. Evenmin voor de verbouwing van een pand tot transitwoning door het OCMW. Op een aanvraag van het OCMW bij het SOK om weer andere panden te mogen opkopen in de buurt, reageert het SOK heel afwijzend.

Vandaar mijn conclusie: de Pluimstraatbuurt is veeleer een boksring dan een proeftuin voor de Kortrijkse stadsrenovatie.

Bouwblokrenovatie2

12:14 Gepost in Algemeen | Permalink | Commentaren (4) |  Facebook |

Commentaren

onbetaalbaar? Stad Kortrijk heeft anders wel een goeie 1.250.000 euro veil voor de aanleg van 2 kunstgrasvelden ten behoeve van de jeugd van KV Kortrijk. Op de begroting voor 2009 is amper 85.000 euro (dat is 15 keer minder dan voor de voetbalvelden) voorzien voor de Nu of Nooit-premie. Die premie wordt dan nog eens onder heel strenge voorwaarden toegekend en bedraagt maximaal 5000 euro. Overigens is het ook wel zo dat iemand die niet echt het geld heeft om te verbouwen met 5000 euro erbij dat ook nog niet zal kunnen. Die Nu of Nooit-premie is niks anders dan een schaamlapje om de verdringing van sociaal zwakkeren uit die buurt te verdoezelen. Tenslotte zal de Nu of Nooit-premie enkel ten goede komen aan hen die zich een totale verbouwing kunnen veroorloven. de anderen moeten ophoepelen. Alleen kan en wil men dat niet luidop zeggen.

Gepost door: Pär Ongeluck | 08-05-09

als renovatiebegeleider voor Bouwblok heb ik, na 2 jaar ervaring, een enigzins genuanceerder mening. Misschien eens samen zitten

Gepost door: luc despiegelaere | 30-12-10

OK, Luc, durf je een interview aan?

Gepost door: marc | 30-12-10

ik wil graag samenzitten om mijn idee en het succes, maar ook de problemen in de renovatiebegeleiding te vertellen. Ik wil mij evenwel niet laten meeslepen in een politiek openbaar debat daarover.
Je kunt me bellen 0476/409397. Wat moge vaststaan : mijn persoonlijke mening is deze : we zorgen dat de mensen die er wonen kunnen blijven wonen maar in betere omstandigheden,een betere woning, een mooiere omgeving.

Gepost door: luc despiegelaere | 04-01-11

De commentaren zijn gesloten.