03-02-08

De vele vraagtekens bij het nieuwe politiehoofdkwartier in Kortrijk

Ruïnes Dupont Politiegebouw

Zo is het er nu nog.

Met de toewijzing van de ontwerpopdracht aan architect Xaveer De Geyter en co staat het nieuwe politiehoofdkwartier er nog niet op Kortrijk Weide. Voor de bouw van het opvallende complex moet nog een aannemer worden gezocht - dat wordt zeker een Europese aanbesteding gezien het bedrag -, en moeten de investeringen nog financiers vinden. Men gaat thans uit van een bouwkost van 22,8 miljoen euro. Daarin zit wel de BTW, niet de grondprijs. Hoewel een van de partners van dit grote project, met name de federale Regie der Gebouwen die de kosten draagt van het aandeel van de Federale Politie in het complex, een maximaal aandeel in de kosten heeft weten te bedingen, is het maar de vraag of de geraamde prijs voldoende zal zijn. Welke instanties zijn hier allemaal bij betrokken? En wat is er tussen de vele partners overeengekomen? Volg mij in een juridisch-fiscaal doolhof...

In gebruik in 2011?

Op de bekendmaking van de uitslag van de architectuurwedstrijd schetste burgemeester Stefaan De Clerck volgende timing voor de realisatie van het politiegebouw. In het lopende jaar moet de bouwvergunning worden bekomen en moet het project aanbesteed worden. Volgend jaar zouden de bouwmachines aan de slag moeten kunnen gaan. En het streefdoel is om in 2011 het complex in gebruik te kunnen nemen - dat komt goed uit: een jaartje voor de gemeenteraadsverkiezingen. Eer die bouwvergunning er komt, zal er nog wel wat aan het ontwerp bijgeschaafd moeten worden (dat vereiste groendak bijvoorbeeld). De uitwerking van het aanbestedingsbestek is dan weer een gelegenheid om te snoeien in de kostprijs. In elk geval wordt het, gezien de omvang van het project, een Europese aanbesteding.

Bij die timing mag je niet uit het oog verliezen dat de grond nog niet is aangekocht! Er was een akkoord met een dochterfirma van de NMBS in 2005, maar onder meer door de grondige reorganisatie van de Belgische Spoorwegen, heeft het compromis nog niet geleid tot een formele overdracht. Intussen is bevestigd wat kenners vermoedden: een deel van het terrein is vervuild; de tanks van de gewezen brandstoffenhandelaar Dupont, die daar grond huurde, waren niet geheel zonder lekken. Die factoren hoeven niet noodzakelijk tot vertraging te leiden. Sanering en aankoop kunnen gebeuren in de periode waarin de dossiers van bouwvergunning en aanbesteding hun weg door de administraties afleggen.

Wat zeker niet meer tot vertraging zal leiden, zijn de ingewikkelde afspraken tussen de verschillende betrokken instanties (zie verder). De nodige samenwerkingsovereenkomsten zijn op dezelfde dag van de bekendmaking van de architect ondertekend. Federaal vice-premier Didier Reynders is, als bevoegd minister voor de Regie der Gebouwen, in hoogsteigen persoon daarvoor afgezakt naar het stadhuis van Kortrijk, geëscorteerd door motards van de Politiezone VLAS.

Meer of minder dan een miljard Belgische frank?

In die samenwerkingsovereenkomst wordt uitgegaan van een totale kostprijs van 22,8 miljoen euro. Dat is 21% BTW inclusief, maar zonder de prijs van de grond. Ervan uitgaande dat de overeenkomst van 2005 met de NMBS nog geldt (60 euro per m² voor alle 5,5 ha van Kortrijk Weide), komt de grondprijs voor de benodigde 7500 m² op zowat 450.000 euro. Voor de berekening van het aandeel van de Federale Politie gaat men evenwel uit van een waarde van het terrein van 100 euro per m² (wat de grondprijs op 750.000 euro zou brengen).

De opname van de BTW in de totale kostprijs is wellicht voorlopig: er wordt juist een hele juridisch-fiscale constructie (zie verder) opgezet om die BTW zoveel mogelijk te recupereren.  Toch wel een beetje eigenaardig: de ene overheid die de taksen van een andere overheid poogt te ontwijken... Zonder BTW kom je tot een kostprijs van 19 miljoen euro.

Hoe realistisch is de geraamde kostprijs van 22,8 miljoen euro? Het is een raming gebaseerd op eenheidsprijzen per vierkante meter. Daarbij zijn zowel die eenheidsprijzen als de berekende nodige oppervlakten slechts ruwe schattingen.

Voor de administratieve opdrachten van beide politiekorpsen rekent men een dikke 11.000 m² tegen een eenheidsprijs van 1.120 euro per m²; dat is in totaal zowat 15,4 miljoen euro, BTW inbegrepen. Voor de logistieke functies zegt men 4.000 m² nodig te hebben tegen 825 euro per m², of  samen 4 miljoen euro, BTW inbegrepen. In de prijs zit ook nog de aanleg van een eigen buitenparking van 4.775 m² tegen 80 euro per m² (samen 462.000 euro). Een kleine 100.000 euro wordt achter de hand gehouden voor de buitenaanleg. Daarbovenop komt (hoogstens) 12% erelonen: zijnde 2,4 miljoen euro; 1% voor kunstwerken (200.000 euro), en 1,5% voor bouwplaatstoezicht (300.000 euro).  

Een besparing van een miljoen euro?

De kostprijsraming waarvan nu wordt uitgegaan, kost een miljoen euro minder dan de prognose die in 2006 werd gehanteerd in het eerste ontwerp van samenwerkingsovereenkomst (zoals uitgewerkt door het daarvoor ingeschakelde Kortrijkse advocatenbureau Dejaegere, Desmet & Vandenbogaerde). En de raming in de eerste ontwerpovereenkomst was al een serieuze besparing ten opzichte van eerdere voorstellen. Eerst wou de lokale politie (Politiezone VLAS) aanzienlijk ruimere lokalen.

Die besnoeiingen zijn het resultaat van een hevige schermutseling in de federale regering. Toenmalig begrotingsminister Freya Van den Bossche, sp.a, ging, gealarmeerd door de duurte van het prestigieuze project, maandenlang op de rem staan. Op een bepaald moment werd op de federale ministerraad zelfs een kostprijsraming van bijna 24 miljoen euro naar voren geschoven. Het is onder meer aan de goede diensten van toen al gewezen schepen Philippe De Coene, sp.a, te danken dat er uiteindelijk een heel wat goedkoper compromis werd aanvaard. 

Als je de lijstjes van de kostprijsberekeningen van 2006 en 2007 naast elkaar legt, dan blijkt dat de tweede keer vooral bespaard is in de parkingkosten. In de eerste raming ging men uit van een volledig overdekte eigen politieparking (kostprijs 1,4 miljoen euro); in het thans geldende schema is dat een 'buitenparking' geworden (kostprijs slechts 382.000 euro). Ironisch genoeg is uit de architectuurwedstrijd een ontwerp gekomen dat de eigen politieparkings weer volledig in het complex zelf situeert (de helft van de verdieping -1 en de gehele gelijkvloerse verdieping, zie mijn vorig stuk). Welk effect zal dat hebben op de kostprijs? Is het een besparing, omdat er geen kosten moeten gemaakt worden voor een buitenparking (zowat 400.000 euro)? Of zal het in tegendeel de kostprijs van het complex opdrijven met 1,4 miljoen euro? Afwachten maar.

Wordt de BTW gerecupereerd?

Het spreekt voor zich dat het voor Stad Kortrijk van groot belang is dat de politiediensten er convenabel gehuisvest zijn zodat ze er in de beste omstandigheden veiligheid en openbare orde kunnen bewaren. In de lamentabele panden waar de politiediensten momenteel zijn ondergebracht, kunnen zij niet optimaal functioneren. De stad heeft daarom zijn goede diensten ingezet, en ook die van het Stadsontwikkelingsbedrijf (SOK) om de realisatie van het nieuwe hoofdkwartier te bespoedigen. Naar het voorbeeld van Leuven komen lokale en federale politie daarbij onder hetzelfde dak; dat is een bouwkosten besparing en dat zal de samenwerking bevorderen. 

Van de nood een deugd makend heeft het SOK bij Deloitte een studie besteld om eens te bekijken of van de samenwerking tussen al die verschillende instanties niet kon geprofiteerd worden om een fiscaal gunstige regeling uit te werken. Het SOK kan immers als verzelfstandigd stadsbedrijf (autonoom gemeentebedrijf) BTW recupereren. De consultants van Deloitte kwamen tot de conclusie dat het mogelijk was om zowat 1,4 miljoen euro belastingen te ontlopen.

Dat leidde tot volgende juridisch-fiscale constructie. De stad koopt de nodige gronden aan (moet nog gebeuren) en verkoopt ze dan door aan de Politiezone VLAS. De Politiezone zit er na jaren van gulle dotaties van stad Kortrijk en de gemeenten Kuurne en Lendelede wel warmpjes in (zie mijn stuk van 21 oktober jl.), maar die reserves zullen wel niet volstaan om de kosten van het nieuwe complex cash te betalen - dat wordt lenen).

De Politiezone VLAS verleent op haar beurt 'recht van opstal' aan het SOK voor de duur van 28 jaar. Recht van opstal betekent dat de Politiezone eigenaar blijft van de grond, maar dat het SOK eigenaar wordt - tijdelijk - van alles wat erop gebouwd wordt (normaliter is de eigenaar van de grond ook eigenaar van alle constructies op die grond). Het SOK, onder leiding van directeur Trui Tydgat, neemt de bouw op zich, en alles wat erbij hoort zoals de financiering. Na afwerking geeft het SOK het complex in 'onroerende lease' (iets tussen huur en huurkoop) aan de stad voor 20 jaar, met aankoopoptie.

De stad verhuurt dan het complex voor die 20 jaar aan de Politiezone VLOAS en aan de Regie der Gebouwen, die huurt voor het korps van de Federale Politie. Na die 20 jaar moet de stad kiezen. Ofwel koopt de stad het gebouw en verlengt de stad als eigenaar de huurcontracten met de Politiezone VLAS en de Federale Politie (Regie). Ofwel maakt de stad geen gebruik van zijn kooprecht en is het het SOK dat voortverhuurt. Die periode duurt maar 8 jaar, tot het einde van het opstalrecht.

Na 28 jaar wordt de Politiezone VLAS, als eigenaar van de grond automatischook eigenaar van het gebouw dat erop staat. De zone kan dan een regeling treffen met de resterende huurder, de collega's van de Federale Politie. Alle mogelijkheden zijn dan open: de Regie der Gebouwen kan voort huren, kan haar deel aankopen, of ... kan vertrekken zondermeer.

Financieel sluitend voor stad Kortrijk?

Bij de bespreking van dit ingewikkelde samenwerkingsakkoord in de gemeenteraad van Kortrijk is gezegd dat het een financieel sluitend verhaal moet worden voor de stad en het SOK. Alle kosten die de stad en zijn bedrijf oplopen, moeten worden gerecupereerd bij de andere partners, de Regie der Gebouwen en de Politiezone VLAS. Meer zelfs, voor het SOK zou het hele avontuur een 'promotorfee' moeten opbrengen van 15% - al is het nog niet zeker dat die vergoeding ook zal geëist worden van de lokale politie, wat onrechtstreeks een kost zou zijn voor de stad. Zeker is dus een vergoeding van een dikke miljoen euro te betalen door de Regie der Gebouwen aan het SOK (maar of Europa akkoord zal gaan met de ongelijke behandeling van twee huurders is een andere vraag).

Maar ook bij de overeengekomen verdeling van de kosten tussen de Politiezone VLAS en de Regie der Gebouwen zit een grote onzekerheid.  Als gevolg van voormelde schermutseling in de vorige federale regering is niet alleen gesnoeid in de totale kostprijs van het complex, maar tegelijk is een maximum-huurprijs voor de Regie der Gebouwen vastgelegd. Eerst was het de bedoeling dat de huurprijs van de Regie mee ging schommelen met de uiteindelijke kostprijs. Na de uithaal van Freya Van den Bossche ligt vast dat de Regie nooit meer dan 473.000 euro huurgeld per jaar zal hoeven te betalen. Dat bedrag is gekoppeld aan de ABEX (bouwprijzenindex) en bedraagt thans 547.308 euro per jaar.

Dat betekent dat het risico van een stijging van de kostprijs volledig op de kap komt te liggen van de Politiezone VLAS. De jaarlijkse huuropbrengst voor het SOK is berekend op 5,5% van zijn investeringen. Hoeveel dat zal worden voor de Politiezone, valt nog te bekijken. Aangezien de financiële noden van de Politiezone, na aftrek van de jaarlijkse middelen die de federale regering de politie toeschiet,  gedelgd moeten worden door de deelnemende gemeenten, zal het risico van een hogere kostprijs onrechtstreeks terechtkomen bij stad Kortrijk en de gemeenten Kuurne en Lendelede. Helemaal sluitend is dat 'financiële verhaal' toch niet. 

 Politiegebouw 3

Zo moet het worden...

De commentaren zijn gesloten.