24-05-06

Kortrijk onder de scanner blijkt niet helemaal fit

De Vlaamse administratie Planning en Statistiek, een echte atoomreactor van gegevens, ontwierp in het vooruitzicht van de komende gemeenteraadsverkiezingen voor elke gemeente een 'profielschets'. Ook voor Kortrijk is een selectie van de meest essentiële gegevens gemaakt. Je vindt die cijferlijstjes op: http://aps.vlaanderen.be/lokaal/pdf/west-vlaanderen/kortr.... De scan-resultaten tonen dat Kortrijk niet ziek is maar toch ook niet helemaal in optima forma. De cijfers tonen volgens mij aan dat hier nog werk aan de winkel is in de beleidsdomeinen wonen en werkgelegenheid .

Bevolking stagneert

De lokale statistieken van Kortrijk tonen aan dat de bevolking zeker al tien jaar aan het dalen is. In 1995 had de stad nog 76.040 inwoners; in 2005 zijn er maar 73.625 meer. De aanhoudende daling is in tegenstelling met de toestand in de meeste andere centrumsteden waar het tij opnieuw is gekeerd. Tussen 1999 en 2005 daalde de Kortrijkse bevolking met 2%; in het hele Vlaamse Gewest steeg de bevolking met 2%; in de centrumsteden was er een gemiddelde stijging van 1,5%.

Daarbij is het niet pluis dat de bevolkingspiramide erg wankel is geworden. De laatste tien jaar worden er in Kortrijk bijzonder weinig kindjes geboren. Er zijn meer vrouwen tussen 70 en 80 jaar dan meisjes onder de 10 jaar! En er zijn meer mannen tussen de 65 en de 70 dan jongens onder de 5 jaar. Als we de bevolking opdelen in categorieën van 5 jaar, dan zijn er in elke categorie tussen 10 en 80 jaar meer vrouwen dan van 0 tot 5 en van 5 tot 10! Bij de mannen zien we ongeveer hetzelfde beeld, met dat verschil dat de heren van de schepping doorgaans vroeger sterven.

In vergelijking met de andere centrumsteden en zelfs met het hele Vlaamse Gewest is de Kortrijkse bevolkingssamenstelling niet zo slecht. Opvallend is wel dat in de hoogste leeftijdscategorieën Kortrijk sterker staat dan het Vlaamse gemiddelde en het gemiddelde van de centrumsteden. Dat kan twee dingen betekenen. Ofwel is het leefklimaat in Kortrijk zo goed dat de Kortrijkzanen langer leven. Ofwel is er een toevloed van mensen op hogere leeftijd, bijvoorbeeld naar de betere voorzieningen voor senioren in Kortrijk. Verontrustend is wel de fikse daling van het aantal geboorten in de voorbije vijf jaar. Dat fenomeen doet zich alleen in onze stad voor. Het zou kunnen wijzen op een uittocht van jonge (vruchtbare) gezinnen.

Een teken aan de wand is ook de daling van het aantal huishoudens, voor het eerst in acht jaar. De 'gezinsverdunning' (meer alleenstaanden en kleinere gezinnen) zorgde jaar na jaar voor een toename van het aantal gezinnen. Ook die groei blijkt gestopt in Kortrijk. Toch blijken de alleenstaanden, zowel mannen als vrouwen, nog verder toe te nemen in aantal; het zijn er in 2005 al 10.539, t.o.v. 9.548 in 1997. Ook het aantal alleenstaanden met kinderen, vooral vrouwen, blijft stijgen.

Kortrijk niet zo rijk

Een rood knipperlicht vinden wij eveneens bij de werkloosheidsgraad. In een streek met relatief weinig werkloosheid vormt de stad Kortrijk de uitzondering. En het verslechtert. Tot 2001 lag de Kortrijkse werkloosheidsgraad onder die van het hele Vlaamse Gewest. Sindsdien is de werkloosheidsgraad van Kortrijk hoger dan de Vlaamse. In 2005 bedroeg de Kortrijkse werkloosheidsgraad 8,5% t.o.v. 8,3% voor het hele Vlaamse Gewest, probleemgebieden incluis.

Wat uit de APS-cijfers ook blijkt, is dat Kortrijk een relatief arme bevolking heeft - of het zou moeten zijn dat de Kortrijkzanen grotere cracks zijn in het invullen van hun belastingsaangiften. Het gemiddeld inkomen per belastingsaangifte (die zoals je weet per gezin gebeurt) was in onze stad in 2002 (laatst bekende cijfer): 25.270 euro. Dat is een daling ten opzichte van 2001! Dat inkomen ligt lager dan het gemiddelde in het Vlaamse Gewest en in de centrumsteden. Hetzelfde zien we bij het gemiddelde inkomen per inwoner (12.567 euro). Het inkomen van de gemiddelde Kortrijkzaan hinkt achter bij de stijging die zich elders in Vlaanderen voordoet.

Goedkoop vastgoed

Interessant zijn ook de gegevens over de evolutie van de bebouwing. Het blijkt dat Kortrijk, meer dan elders in Vlaanderen en zelfs meer dan in de andere centrumsteden - waarbij nochtans de grootsteden Antwerpen en Gent zijn gerekend -, volgebouwd is. In Kortrijk bedraagt de bebouwde oppervlakte 28,1% van het totale grondgebied. Het Vlaamse gemiddelde is 17,3% en het gemiddelde van de centrumsteden 26,8%. In vergelijking met de andere centrumsteden gaat bij ons een groter deel van de bebouwde oppervlakte naar wonen (67,5%) en minder naar bedrijventerreinen (wat niet verwonderlijk is aangezien de meeste industrieterreinen van Leiedal net buiten Kortrijk zijn aangelegd).

Die gegevens doen mij concluderen dat in Kortrijk, meer dan elders, de nadruk moet liggen op renovatie en inbreiding.

En om bij het thema wonen te blijven, kijk ik ook nog even naar de vastgoedprijzen in onze stad. Immobiliën zijn in Kortrijk redelijk goedkoop als we de gemiddelden van Vlaanderen en de centrumsteden onder ogen nemen. Opvallend is daarbij dat de prijzen minder vlug stijgen als elders.

Neem nu de prijs van de bouwgrond. In Kortrijk kost een m² bouwgrond in 2004 gemiddeld 96 euro, in heel Vlaanderen 94 euro en in de centrumsteden 106 euro. In Kortrijk is er in 10 jaar een stijging geweest van 243,9% waar er elders in Vlaanderen en in de centrumsteden sprake is van een verdrievoudiging van de bouwgrondprijzen.

De vaststelling dat Kortrijk nagenoeg is volgebouwd laat verwachten dat de bouwgrond er nog schaarser is dan elders en dus duurder. Dat blijkt eigenaardig genoeg niet het geval te zijn. Zou het kunnen dat de vraag zwakker is dan in de andere centrumsteden en in de rest van Vlaanderen? 

In 1995 was Kortrijk nog een van de duurste steden voor vastgoed; nu is dat niet meer het geval. Alleen nog wat het segment van de 'grote woningen' betreft is Kortrijk duurder dan elders. Gemiddeld kost een herenhuis bij ons 343.069 euro; in Vlaanderen op zijn geheel is dat 295.092 euro en in de centrumsteden 291.717 euro.

In de periode 1995-2004 steeg de gemiddelde prijs per appartement met 'slechts' 39% bij ons; in heel Vlaanderen was dat met niet minder dan 94% en in de centrumsteden 79%. Hetzelfde verschijnsel zien we bij de kleine en middelgrote woningen, waarvan de gemiddelde prijs tien jaar geleden duurder was dan elders en nu opmerkelijk goedkoper is.

Het zou de moeite lonen de oorzaken op te sporen van die merkwaardige evolutie. Is het de vraag naar bouwgrond of woonpanden die bij ons minder groot is dan elders? Of is het aanbod te groot geworden? Of is het aanbod niet interessant genoeg (teveel verouderde woningen)?

Welke conclusies kunnen we uit die gegevens trekken? Is het eigenlijk wel zo erg dat de Kortrijkse bevolking lichtjes aan het krimpen is? Een nadeel daarvan is in elk geval dat een kleinere bevolking een grotere inspanning moet doen om de stad draaiende te houden. Hoe komt het dat Kortrijk vooral oudere bewoners aantrekt en blijkbaar jonge mensen afstoot?

Persoonlijk vraag ik mij af of wij in de voorbije decennia niet te veel de nadruk hebben gelegd op de commerciële functie van de stad en te weinig hebben gedaan op het gebied van wonen en werkgelegenheid. Zoals elke rechtgeaarde Kortrijkzaan heb ik ook met lede ogen de achteruitgang van het winkelgebeuren in Kortrijk gadegeslagen. Ik blijf erachter staan dat het stadsbestuur de neergaande tendens poogt te keren. Maar anderzijds heeft een heropbloei van de winkelfunctie maar een matige weerslag op de werkgelegenheid en op de aantrekkingskracht op mensen die op zoek zijn naar een gezellige woonst. Voor meer werkgelegenheid en meer aantrekkelijke woningen en flats zijn meer en andere inspanningen nodig.

Commentaren

DOOR HOOGMOED GEDREVEN
Na Ieper is Kortrijk het allergoedkoopste in Vlaanderen wat vastgoedprijzen (woningen) betreft. Een veelbetekende graadmeter van sociaal-ekonomische welstand en bloei.

Dat is interessant voor kandidaat kopers die willen inwijken. Helaas, integendeel : jongeren blijven uitwijken.

Het wordt tijd dat het stadsbestuur zich eens, samen met alle actoren uit het maatschappelijk en ekonomisch leven, bezint over deze negatieve toestand en over de vraag waarom het bevolkingsaantal blijft achteruitboeren sinds 1977 en wat de gevolgen zijn voor de achterblijvende grijsaards.

In plaats van zich bezig te houden met alle soorten kostelijke randbezigheden, met designgrillen en grappen, met Knuisteneilanden en megalomane projecten uit hoogmoed geboren en die geen aarde aan de dijk zetten, zou het stadsbestuur zich beter bezighouden met het zoeken naar oplossingen voor fundamentele Kortrijkse problemen en vraagstukken.

Hoe beletten dat jongeren verder uitwijken ?

Een stadsbestuur zoals te Kortrijk, door hoogmoed gedreven is een ramp voor stad en streek.

Gepost door: walter maes | 29-05-06

Kortrijk kan heel wat fitter ! Als stad heeft Kortrijk heel wat goede initiatieven en faciliteiten voor haar inwoners. De stad voert naar mijn mening een degelijk beleid naar de toekomst toe om een hoogstaande leefomgeving te geven aan haar inwoners. M.a.w. de stad doet ruim voldoende ! Het grote pijnpunt echter is dat er op gebied van woningaanbod voor jonge tweeverdieners met kinderen niet voldoende valabele woningen te vinden zijn op het grondgebied van Kortrijk. Kortrijk heeft een overvloed aan kleine woningen met verscheidene etage's zonder noemenswaardige tuin en/of garage. ( werkmanshuisjes met raampje en deurtje) De mensen die in de jaren 60 het geluk hadden deze te verlaten en een nieuwbouw te betrekken genieten nu van hun oude dag in hun huis, de kinderen vinden hier niks aangepast en vertrekken naar omliggende gemeenten.
Willen we hier als stad iets aan doen, dan moet iedereen actie ondernemen om hier te Kortrijk een degelijk plan uit te werken om voldoende nieuwbouwwoningen met omliggend groen en modern comfort aan te bieden. Bv de mogelijkheid om woningen per lot te koop aan te bieden om de bewoonbare oppervlakte groter te maken

Gepost door: Degryse Wim | 29-05-06

vastgoedparadox? Ikzelf ben nu al een dik jaar op huizenjacht in Kortrijk.
Ik lees ook de statistieken die zouden moeten aantonen dat Kortrijk een goedkope stad is, maar ik begin mij stilaan af te vragen waar die goedkope woningen zich dan wel bevinden. Zonder twijfel hebben de vastgoedmakelaars-en hun aantal stijgt in Kortrijk nog elke dag, heb ik de indruk- alsook sommige notarissen en particulieren een serieuze neiging om hun prijzen te overdrijven. Volgens ERA is het verschil tussen vraagprijs en effectieve verkoopprijs inderdaad het hoogst in West-Vlaanderen, detailcijfers over Kortrijk ken ik niet. Of dat een goede zaak is, is zéér de vraag, het zal ongetwijfeld heel wat kandidaat-kopers afschrikken. Wellicht is ook dit een teken van de alomgekende Kortrijkse 'dikke-nekken-mentaliteit'. De algemene woningkwaliteit is m.i. een stuk slechter dan in andere centrumsteden waar al een renovatiegolf is gepasseerd, maar toch moeten hier prijzen worden opgeplakt die bovengemiddeld zijn. Wie zegt dat hij in Kortrijk op huizenjacht is, krijgt van zijn medemens/niet-Kortrijkzaan dan ook steevast meewarige reacties in de zin van "Kortrijk is toch duur?".De cijfers tonen het tegendeel aan, maar blijkbaar wil Kortrijk per se zijn imago hoog houden en meespelen met "de grote jongens". Het mag dan ook niet verbazen dat jonge mensen Kortrijk de rug toekeren. Volgens de wetten van vraag en aanbod zouden de prijzen moeten dalen in Kortrijk, maar in de prijsaffichering is daar bitter weinig van te merken. Een krampachtige poging om de marktmechanismen te forceren die gedoemd is te mislukken. Wanneer ik de immosites de laatste maanden bekijk stel ik vast dat er nog nauwelijks woningen boven de 200.000 euro worden verkocht. Toch kon een Kortrijkse makelaar het onlangs weer niet laten om in de vastgoedgids van de Tijd te verklaren dat de vraag voor woningen tot 225.000 euro zeer hoog is. Larie en apekool!!!

Conclusie: een realistischere prijszetting van al die hopeloos verouderde en voor jonge mensen onaantrekkelijke woningen zou misschien al een eerste stap in de goede richting zijn. En laat al die makelaars met hun prietpraat van "Kortrijk is niet goedkoop"of "Kortrijk is de laatste tijd terug zeer populair" nu AUB eens hun mond houden!!!
En een tip aan alle (jonge) mensen die een woning in Kortrijk zoeken: de vraagprijzen hier zijn met een serieus korreltje zout te nemen!

Gepost door: Jan | 30-05-06

WONINGEN TE KORTIJK
De werkelikjkheid is de volgende :

in geen enkele vergelijkbare centrumstad in Vlaanderen is er zo'n ruime keuze op de woningmarkt (goede, comfortabele en ruime woningen) én aan zeer matige prijzen. Inderdaad ongeveer de laagste prijzen in Vlaanderen.
Er is zelfs een overaanbod. Zie krantenadvertenties en het internet en bij de talrijke makelaars. Waarom zijn er zoveel vastgoedmakelaars bijgekomen te Kortrijk ? Omdat de vastgoedmarkt zo uitgebreid is : er staan reusachtig veel onroerende goederen te koop !

Veel mooie middelgrote woningen geraken bijna niet verkocht aan vraagprijzen tussen 200.000 en 300.000 euro.

Vergelijk met steden zoals Hasselt, Leuven, Turnhout en andere waar de prijzen voor vergelijkbare woningen tot 25 tot 50% hoger zijn. In die steden is er werkelijk een tekort.

Niet te Kortrijk.
Alleen al om die reden zou er te Kortrijk een grote inwijking moeten zijn.
Maar dit gebeurt niet.
Waarom niet ?

Wie beweert te Kortrijk geen aangepaste en degelijke betaalbare woning te vinden is blind of knettergek.

Er staan er honderden te koop in alle types en prijsklassen.

Gepost door: walter maes | 30-05-06

De commentaren zijn gesloten.